미니재건축 관련 최근 법령 개정 유감 

 

19대 문재인대통령은 대선공약으로 “도시재생 뉴딜정책”을 제시하면서 연간 10조원의 예산을 지원하겠다고 밝힌 바 있다. 이 미니 재건축에는 가로주택정비사업과 소규모 재건축사업 등이 담겨 있다.

 

이 가로주택정비사업과 소규모재건축사업은 도시정비법을 근거로 진행돼 왔으며, 2018.2.9부터는 「빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법」(이하 “소규모특례법”이라 함)으로 옮길 예정이다.

 

새 정부 들어서면서 도시재생과 함께 가로주택정비사업이 각광을 받는 듯하다.
그런데 이 사업은 신문보도와는 달리 거의 정체 상태다. 원인은 부실한 법 때문이다.

 

그 원인으로는 첫째 도시정비법 제16조제1항에 따라 조합을 설립하려고 해도 근거 조문이 엉망이다. 단독주택만 그 대상으로 하였지만, 현실에서는 연립주택 등 공동주택이 주류를 이루고 있으나 이를 간과하였다. 
이렇게 먼저 조합설립을 하려는 이유는 동의하지 않은 자에 대한 매도청구소송(소유권을 빼앗아 오는 소송)을 제기하기 위한 첫걸음이기 때문이다.

 

어렵사리 동의를 구해 조합을 설립하면 뭣하겠는가?
그 뒤가 더 심하다.
서울 구로구 모 가로주택정비사업의 경우, 어렵사리 조합원을 설득해서 인가를 받았다. 그 후 동의하지 않은 자에 대해 매도청구소송을 제기했으나, 결과는 참담했다.
매도청구 자체가 불가능하다는 것이다.

 

매도청구소송은 조합설립에 동의하지 않은 자에게 제기하는 것인데, 법 제39조에서 가로주택정비사업만 관련 규정을 누락해 내년까지는 불능상태다.
붕어빵에 붕어가 없듯이 매도청구에 조합설립동의 여부 규정 자체가 없는 코미디가 연출된 것이다.

이 조합은 향후 어떻게 될까?
미동의자가 원하는 만큼의 금액을 주든지, 소규모특례법이 발효되는 내년 2.9까지 기다려야 한다. 그것도 소규모특례법에서 뒤늦게 보수작업을 해서 가능하다.

 

재건축사업도 사정이 별반 다르지 않다.
일선에서는 도시정비법 또는 소규모특례법이냐로 의견이 갈린다. 그 유명한 재건축부담금 때문이다.
이를 규정하는 법률은 「재건축초과이익환수에 관한 법률」(이하 “환수법”이라 함)에 있다.

 

작년 말부터 신탁회사들이 재건축사업장에 뛰어들어 수주활동을 하였다.
공동시행도 가능하지만 2015.9.1 도시정비법 개정으로 신탁회사가 재건축조합을 대신하도록 하는 단독시행자의 역할이 가능하면서, 기존 시행자인 조합이 없어지게 된다.

 

조합이 아닌 신탁회사 또는 주택공사등(주택공사, 공기업인 서울도시공사 등을 포함함)이 사업시행자로 되면 어떻게 될까?

 

 

이런 사정을 뒤늦게 안 국토부는 2017.3.21 서둘러 환수법을 고쳤다.
독자들은 고친 법을 한 번 살펴보시라.
환수법 제8조를 보면 신탁회사를 재건축부담금을 피하지 못하게 하였지만, 주택공사나 서울도시공사이면 그 대상에서 제외되도록 극명하게 하였다.

 

환수법도 그렇다.
도시정비법상 소규모 재건축사업도 정비구역이 아닌 곳에서 사업을 시행하지만 조합설립은 같은 법으로 해야 한다. 따라서 당연히 환수법의 적용대상이었다.

소규모특례법에서는 타법개정으로 소규모 재건축사업은 환수법 대상이라고 규정하고 있다(부칙 제8조제14항).

같은 법 제2조에서는 재건축초과이익에 도시정비법과 소규모특례법상 소규모 재건축조합이 대상이 되는 것으로 규정하면서도, 정작 대상사업 조문인 제5조에는 도시정비법상 재건축사업만 그 대상으로 하였다.
이를 그대로 받아들인 일부 사업장에서는 도시정비법상 소규모재건축사업은 재건축부담금을 납부해야 하지만, 소규모특례법에서는 부담금 대상이 안 된다고 판단하여 다툼이 벌어지고 있는 것이다.

 

한마디만 더 하자.
내년에 시행될 소규모특례법도 좀 고쳐야 한다.
여러 조문이 있지만, 가로주택의 경우 또다시 매도청구가 어렵다. 가로주택의 경우 법 제23조제1항에 따른 조합설립에 동의하지 않은 자를 상대로 매도청구 하도록 규정하고 있다.
정작 법 제23조에서는 “가로주택정비사업에 동의한 자를 조합원으로 본다.”는 규정이 빠졌다.

 

모든 토지등소유자가 동의가 없어도 조합원이라면, 누구를 상대로 매도청구 할 것인가?

지적하는 사람도 미안할 지경이다.
한두 번도 아니고 지켜보는 사람도 지친다.

 

법무사법인 기린 
                                                              대표 전  연  규