재건축조합의 조합원용 아닌 신탁재산의 취득세와 농어촌특별세의 비과세

조합원용 신탁재산에 대한 취득세

주택재건축조합은 통상 조합원으로부터 조합원의 소유인 종전의 토지 및 건축물을, 신탁을 원인으로 이전 받아 재건축사업을 시행하는바, 신탁에 의해 취득하는 부동산에 대한 취득은 형식적인 소유권의 취득으로서 취득세가 비과세됨에도, 유독 주택재건축조합과 조합원간의 신탁재산취득은 비과세에서 제외하고 있다(지방세법 제110조1호). 그런데 지방세법은 주택재건축조합이 당해 조합원용으로 취득하는 조합주택용부동산은 그 조합원이 취득한 것으로 보고, 당해 조합원에게 납세의무를 지우고 있다(지방세법 제105조10항).

따라서 주택재건축조합이 조합원으로부터 신탁에 의한 소유권 이전을 받는 때에 취득세가 비과세되지 않지만, 그것이 당해 조합원용으로 취득하는 때에는 그 조합원이 취득한 것으로 간주돼 주택재건축조합은 납세의무가 없으며, 당해 조합원은 본래 취득했던 것을 다시 취득하는 결과 납세의무가 발생되지 않는다.

조합원용이 아닌 신탁재산의 취득세

그러나 주택재건축조합이 조합원용으로 취득하지 않은 신탁재산 즉, 체비지용으로 취득한 부동산에 대해서는 그것이 조합원으로부터 신탁 받은 것이라 해도 취득세를 납부해야 한다. 과거 과세관청은 이를 형식적인 소유권취득으로 비과세했으나, 현재는 확고한 과세입장을 견지하고 있으며, 재건축조합은 그것이 형식적인 소유권의 취득으로서 실질과세의 원칙에 반하며, 재개발조합의 비과세규정과 비교해 헌법 제11조의 평등원칙을 위배했다는 등을 근거로 한 취소소송에 의해, 조세저항을 하고 있음이 현재 진행형이다.

이 같이 조합원용이 아닌 신탁재산에 대한 취득세부과는 납세의무자가 반발하고 있는 사유 외에도 취득의 시기가 명료치 않은 문제가 있다. 재건축조합은 신탁이라는 법률행위에 의해 소유권이전등기를 행하므로, 소유권이전등기가 있은 때에 취득했다 할 것이지만, 등기 당시에 신탁재산이 조합원용과 체비지용으로 구분될 수 있느냐의 문제가 그것이다. 현재 실무는 신축건물의 준공인가 또는 사실상 사용일을 취득의 시기로 보고 과세하고 있는데, 이것은 농어촌특별세의 과세문제를 야기한다.

농어촌특별세의 비과세

지방세법에 의한 취득세의 납세의무자는 당해 취득세액의 10/100을 농어촌특별세로 납부해야 하지만(농어촌특별세법 제3조5호, 제5조1항6목), 주거전용면적이 85㎡(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 100㎡) 이하의 주거용 건물과 일정한 기준 이내의 부수되는 토지의 취득은 농어촌특별세가 부과되지 않는다(농어촌특별세법 제4조11호, 시행령 제4조4항, 주택법 제2조3호).

주택재건축조합이 조합원으로부터 신탁 받는 재산은 소유권이전등기 당시에는 대개 공동주택(구분건물 및 대지사용권)이지만, 이에 부과하는 취득세에 있어 취득의 시기는 준공인가일로서, 이때에는 이전등기 당시에 취득한 주거용 건물은 멸실됐으므로, 조합원으로부터 신탁 받은 재산은 토지만 남게 된다. 이에 과세관청이 토지에 대한 취득세를 부과하면서, 그 취득에 농어촌특별세까지 부과하는 문제가 발생할 수 있다. 농어촌특별세는 주거용 건물과 부속 토지를 취득할 때에 그 부속토지에 대해서도 비과세하는 것이기 때문이다.

주택재건축조합은 조합원으로부터 건물과 부속 토지를 함께 이전받아 그 이름으로 철거를 하고, 순차 기타 재건축사업을 시행한다. 따라서 주택재건축조합에 대해 조합원용이 아닌 토지에 대한 취득세를 부과할 때에는 주택재건축조합이 신탁 받은 부동산이 이전등기 당시에 토지였느냐 아니면 주거용 건물과 부속토지였느냐를 가려서, 후자일 경우에는 농어촌특별세를 비과세함이 타당하다.

그런데 2007.8.20 서울시 제2007-266호 지방세 이의신청결정은 재건축사업 종전 토지상의 건축물을 신탁 받은 연후 순차 멸실 등을 거쳐 준공인가 결과 일반 분양분이 국민주택규모 이하 공동주택이므로 농어촌특별세가 비과세된다고 해, 주택재건축조합이 최초 조합원으로부터 주거용 건물과 부속 토지를 함께 취득했느냐와 함께 신축한 공동주택이 국민주택규모 이하임을 비과세요건으로 보는 듯하다.

과·오납된 농어촌특별세의 환급

주택재건축조합에 대해 체비지에 속하는 조합원용이 아닌 신탁토지에 취득세를 부과할 때에 농어촌특별세가 함께 부과된 경우가 적지 않다. 위에 소개한 서울시지방세이의신청결정을 참조해 취득세의 신고 당시에 농어촌특별세를 비과세 받거나, 이미 납부했다면, 이를 환급받도록 조치해야 한다.

농어촌특별세를 과·오납한 경우에 그 환급은 본세의 환급 예에 의하고(농어촌특별세법 제12조), 지방세를 본세로 하는 농어촌특별세에 대한 이의신청 및 심사청구에 관해는 지방세법의 예에 의하되, 지방자치단체의 심사결정에 불복이 있는 경우에는 국세심판원에 심판청구를 할 수 있다(농어촌특별세법시행령 제9조).