도시환경정비사업의 시행자 상업지역이나 공업지역 등 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 시급한 지역에서 도시환경을 개선하기 위해 시행하는 도시환경정비사업은 원칙적으로 조합·토지등소유자가 시행하거나, 이들이 조합원·토지등소유자의 과반수 이상의 동의를 얻어 △시장·군수 △주택공사 등 △토지공사 △건설업자 △등록사업자 등과 이를 공동으로 시행할 수 있다. (도시정비법 제8조제3항, 영 제 14조제1항)
가끔 도시환경정비구역에서 토지등소유자 방식으로 사업시행인가를 득하고 사업시행자 지위를 얻었을 경우에 ‘토지등소유자가 별도의 법인을 설립해야 하는지…’라고 물어오는 사람들이 있다. 도시정비법에는 이에 대해 규정하고 있지 않으며, 동법에 규정하고 있지 않을 경우 시·도 조례나 동법 시행령 제41조(사업시행계획서의 작성)제2항제13호에 의거 법 제30조제9호에서 ‘대통령령이 정하는 사항’, 즉 ‘토지등소유자가 자치적으로 정해 운영하는 규약’을 말한다고 규정하고 있다.
다시말해 토지등소유자가 도시환경정비사업을 시행할 시에는 ‘별도의 조합을 구성하지 않더라도 사업을 시행할 수 있다’는 말이다. 여기에서의 토지등소유자는 사업시행자로서의 토지등소유자이지 동법 제2조제9호의 토지등소유자와는 구별됨은 유의해야 한다.
또 도시환경정비사업을 토지등소유자가 건설업자 등과 공동으로 시행하고자 하는 경우에도 조합을 구성하지 않아도 된다.
앞서도 말했듯이 도시정비법 제13조제1항 단서에 의하면 토지등소유자가 도시환경정비사업을 단독으로 시행하고자 하는 경우에는 조합을 설립하지 아니한다고 규정돼 있는바, 도시환경정비사업에서 동법 제8조제3항에 의해 토지등소유자가 시행(공동으로 시행하는 것을 포함)하는 경우 조합을 설립하지 않아도 상관없다는 것이다.
그럼 도시환경정비사업에서 법인격이 없는 토지등소유자가 일반분양 절차, 매도청구권의 행사, 종전 재산관리권의 신탁 등의 절차를 일괄적으로 추진하는 주체가 될 수 있는가. 이에 대해서 지난 2008.1.2 건교부가 회신을 통해 “도시정비법 제8조제3항의 규정에 따라 토지등소유자 방식에 있어서 토지등소유자(도시정비법 제2조 토지등소유자와 구별)는 사업시행자로서의 지위를 인정받게 되므로 도시정비법상의 사업시행자가 행하는 절차를 수행 주체가 될 수 있다”며 “단, 매도청구의 경우 재건축사업에만 인정되는 제도이므로 해당사항이 없다”라고 밝힌 바 있다.
도시환경정비사업, 별도 조합 구성안해도 사업가능
일정 자격 갖춘자와 공동으로 사업 시행할 수 있어
도시환경정비사업의 공동시행
도시정비법 제8조제3항은 도시환경정비사업의 시행에 있어 일정 자격을 갖춘 자와 공동으로 사업을 시행할 수 있도록 하고 있다. 이 조항에서 ‘대통령령이 정하는 요건을 갖춘 자’란 「신탁업법」에 의한 신탁회사와 「국유재산의 현물출자에 관한 법률 시행령」 제2조제27호에 의한 주식회사 한국감정원을 말한다(영 제14조제1항).
여기에서의 토지등소유자는 조합설립인가 단계인 사업시행자로서의 토지등소유자를 말하는 것이다.
토지등소유자가 개발위원회를 통해 A건설사를 ‘공동시행자’로 선정하고 주민들에게 ‘시행자’가 ‘건축시공자’를 겸해 유명브랜드 아파트를 건설한다고 홍보하는 것이 위법한 것일까 하는 의문을 제기하는 사람이 많다.
건교부는 이에 대해 “도시환경정비사업은 조합 또는 토지등소유자가 시행하거나, 사업시행자인 조합 또는 토지등소유자가 조합원 또는 토지등소유자의 과반수의 동의를 얻어 시장·군수, 주택공사등, 한국토지공사법에 의한 한국토지공사, 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령이 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 이를 시행할 수 있으며, 조합을 설립하는 경우 도시정비법 제11조의 규정에 따라 시공자를 선정해야 하나, 단독 시행시 공동시행자의 선정은 당해 사업시행인가 후 규약에 따라 선정해야 할 것”이라며 “이 같은 질의의 위법 여부는 인가권자 또는 법률전문가가 관련서류를 종합적으로 검토하여 판단해야할 사항(건교부 주택반 2008.1.2)”이라고 설명하고 있다.
예외적인 시행자
시장·군수는 정비사업이 아래 사유에 해당하면 자신이 직접 정비사업을 시행하거나, 시장·군수가 토지등소유자로서 대통령령이 정하는 요건을 갖춘 자(아래 ①·②의 경우에 한하며, ‘지정개발자’라고 한다) 또는 주택공사등을 사업시행자로 지정해 정비사업을 시행하게 할 수 있다(도시정비법 제8조제4항).
① 천재·지변 그 밖의 불가피한 사유로 인하여 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때
② 고시된 정비계획에서 정한 정비사업시행 예정일부터 2년 이내에 사업시행인가를 신청하지 아니하거나 사업시행인가를 신청한 내용이 위법 또는 부당하다고 인정되는 때(재건축사업 제외)
③ 지방자치단체의 장이 시행하는 도시계획사업과 병행하여 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때
④ 순환정비방식에 의하여 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때
⑤ 사업시행인가가 취소된 때
⑥ 당해 정비구역 안의 국·공유지 면적이 전체 토지면적의 2분의 1 이상인 때
⑦ 당해 정비구역 안의 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지등소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 시장·군수 또는 주택공사등을 사업시행자로 지정할 것을 요청하는 때
위에서 말하는 ‘지정개발자’는 △정비구역 안의 토지면적의 50% 이상을 소유한 자로서 토지등소유자의 50% 이상의 추천을 받은 자 △사회기반시설에 대한 민간투자법에 의한 민관합동법인(민간투자사업의 부대사업으로 시행하는 경우에 한함)으로서 토지등소유자의 50% 이상의 추천을 받은 자 △정비구역안의 토지면적의 1/3 이상의 토지를 신탁 받은 부동산신탁회사 등이다(영 제14조제2항).
