도시개발연구포럼 > 새로운논문및칼럼 > [칼럼]종후평가와 지분 쪼개기②(윤덕수)

이번호에서는 지난호의 조합원분양가와 일반분양가의 차이가 개별조합원들에게 미치는 영향을 예시를 통해 알아보자.
이해의 편의를 위해 종전감정평가조건이 동일한 인접한 대지를 소유한 대지면적 33㎡ 소유자 ‘갑’과 대지면적 330㎡를 소유한 ‘을’두 사람이 재개발방식으로 건축을 하다고 가정하자. 용적률 200%이하 적용받아 105.6㎡ 4세대, 148.5㎡ 2세대 총 6세대에 연면적 719.4㎡의 건축물을 건설하여 ‘갑’과 ‘을’이 조합원 자격으로 각각 1세대씩 배정하되 대지면적 작은 ‘갑’에게는 105.6㎡ 를 배정하고 대지 면적이 큰 ‘을’에게는 148.5㎡를 배정한다고 하고 나머지는 일반분양한다고 가정하자.

1) 일반분양가과 조하원분양가가 같은 경우와
2) 다른 경우의 종후가액 변화에 이에 따른 비례율 및 청산금의 변화
<표 참조>

구분	1)일반분양가와 조합원분양가가 같은 경우		2)조합원분양가가 일반분양가의 50%인 경우
조합원	갑	을	갑	을
종전토지면적	33㎡	330㎡	33㎡	330㎡
평가액	1억9천8백만원	19억8천만원	1억9천8백만원	19억8천만원
총종전평가액	21억7천8백만원		21억7천8백만원
배정평형	105.6㎡	148.5㎡	105.6㎡	148.5㎡
일반분양가격	6억5천만원	10억원	6억5천만원	10억원
조합원분양가격	6억5천만원	10억원	3억2천5백만원	5억원
총종후평가액	46억원		37억7천5백만원
총공사비등	13억원		13억원
비례율	152%		114%
권리가액	3억원	30억원	2억2천5백만원	22억5천만원
청산금	3억5천만원 추가부담	20억원 환급	1억원 추가부담	17억5천만원 환급
청산금의변화	2)는 1)의 경우와 비교하여 "갑"의 청산금 2억5천만원이 감소하고 "을"의 청산금은 2억5천만원 증가한다.

1)에서 2)로 변화시키면 조합원 분양가가 낮아짐으로 해서 총후가격이 낮아지고 따라서 비례율과 권리가액도 자연히 낮아지게 된다. 따라서 두 조합원간의 청산금도 변화가 오는데 권리가액이 큰 “을”의 감소된 환급청산금 2억5천만원이 권리가액이 작은 ‘갑’의 부담청산금을 2억5천만원 감소시켜 결과적으로 1)에서 2)로 조합원분양가가 낮아짐으로 해서 권리가액이 작은 조합원이 부담해야할 청산금이 권리가액이 큰 조합원에게로 2억5천만원 전가 되는 현상이 벌어지게 된다. 즉 ‘을’이 2억5천만원 손실을 보게 되니 억울한 일이다.

시장은 생물로써 그 자율 기능에 의하여 이러한 불합리한 현상을 반영시켜 많은 부작용을 만들고 그 부작용은 연쇄반응을 일으킨다. 이의 결과는 시장에 반영되어 분양자격이 있는 빌라, 다세대등 소형지분의 가격을 상승시키는 요인으로 작용한다. 이는 곧 재개발예상지역의 속칭 지분 쪼개기를 유도하여 개발예정지내에서 상대적으로 대형 지분인 단독주택을 다세대주택으로 신축하는 행위로 이어진다.

이런 현상의 폐단은 신축주택의 급증으로 인하여 구역지정요건인 노후도를 급격히 떨어뜨려 구역지정을 더디게 하고 구역지정이 늦어지는 만큼 신축다세대를 증가시킬 시간을 벌게 해준다. 시간이 지남에 따라 더 많은 신축 다세대가 건축되고 결국엔 역전현상이 벌어져 아예 구정지정을 불가능하게 하는 방향으로 진행이 된다. 재개발예정지인 이유가 결국은 재개발사업의 목줄을 죄어 구역지정요건을 스스로 무너트리고 조합원수의 증가로 사업성까지 악화시켜 재개발을 불가능하게 몰아간다. 이는 대형 지분 소유자들의 동의율을 떨어뜨려 사업추진속도를 떨어뜨리게 된다.

이 폐단은 여기서 그치지 않는다. 구역내부의 문제가 구역외부의 문제로 번져 재개발사업이 늦어지거나 불가능해지면 결국 수요자가 요구하는 주택공급이 늦어지거나 불가능하지고 이는 만성적인 주택공급 부족으로 이어져 주택가격을 폭등 시키게 된다. 역대 모든 정부의 정책의 기초는 균형발전을 통한 국가의 발전이다. 또한 역대 모든 정권은 부동산 폭등문제와 주택공급부족의 문제에 부담을 가져왔고 정권안보에 위협을 받아왔으며 늘 그해결책이 특단의 규제책이었다. 그리고 연이어 규제책을 위한 또 다른 규제책을 내놓고 문제의 책임을 결국 시장참여자자 진다.

정책이 시장에 최소로 개입할 때 가장 좋은 정책이다. 규제책보다는 해결책을 찾아 볼 일이고 그해결책은 시장에 있고 현장에 있다. 어쩌면 새 정부와 궁합이 맞는 셈이다. 재개발도 규제책에서 탈피하여 친시장적정책을 통해 그 불합리성의 개선하고 사업을 촉진시키는 촉매자의 역할을 하는 것이 서비스정부의 바람직한 상이다. 시장에 최소로 개입하는 것이 시장의 기초체력을 튼튼히 하는 길이다. 종전평가와 종후평가를 통한 비례율 산정 및 권리가액의 합리적인 산정이 부동산시장에 얽힌 많은 문제를 해결하는 실마리중의 하나라고 생각이 든다.

다세대 신축을 통한 지분 쪼개기가 극성을 부리는 구조적인 이유는 조합원분양가격이 일반분양가격 비하여 낮기 때문이며 또한 그 이득이 소형지분의 조합원에게 돌아가기 때문이다. 이 핵심문제를 해결하지 못하면 여러 가지 규제책을 만들어야하고 규제책만큼 시장의 상처도 클 것이다.