양도세가 강화되면서, 1세대 2주택 보유자들은 양도소득에 대해 50%의 중과세율이 적용되고, 장기보유특별공제도 배제된다. 중과 적용 여부에 따라 세금 차이는 적지 않으므로 정확히 이해하고 대책을 세워야 불이익을 당하지 않는다. 모든 1세대 2주택이 중과되는 것은 아니지만 판정기준을 이해하기는 쉽지 않기 때문이다.

일단 1세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족을 말한다. 따라서 본인이 1채를 갖고 있고, 생계를 같이 하는 부모가 1채를 갖고 있다면 1세대 2주택자가 된다. 만약 2주택 중 하나를 양도하려 할 경우엔 반드시 세대분가를 한 후에 양도 하는 것이 좋다. 또한 1세대 1주택 비과세에 있어서 부부는 각각 단독세대를 구성했더라도 동일 세대로 본다는 점을 유의하자.

1세대 2주택이라고 해서 무조건 중과세를 하는 것은 아니다. 일정요건을 충족하는 주택만을 중과세 대상 주택수로 계산해 2주택 이상이 될 때 중과세를 하게 된다. 중과세 대상 2주택 여부를 판단할 때 보유 주택수의 계산은 수도권, 광역시 소재주택(이 경우 수도권, 광역시 중 군지역 및 도농복합시의 읍면지역은 제외한다)과 기타지역에 소재 하는 주택으로서 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 대상으로 한다. 이 때 기타지역이란 광역시의 군지역, 경기도의 읍면지역, 경기도를 제외한 도지역을 말한다.

다만, 다음 주택은 1세대 2주택으로 보지만 중과대상에서는 제외된다. 즉, 주택수의 계산에는 포함되지만 해당 주택의 양도시에는 기본세율이 적용되는 것이다.

△조특법상 양도세감면대상 주택, △장기임대주택으로서 일정기간 임대후(건설임대 5년 이상, 매입임대 10년 이상)양도하는 주택, △10년 이상 무상임대 사원용주택, △5년 미경과 상속주택1채, △문화재주택, △일시적 2주택(근무, 혼인, 노부모 봉양 등), △수도권 광역시 소재주택으로서 공시가격 1억 이하인 주택(재건축, 재개발 제외).

예를 들어 강릉에 2억원 하는 주택과 서울에 4억원 하는 주택을 보유한 경우에는 지방 주택이 3억원 이하이므로 어느 주택을 먼저 팔든 중과세 되지 않는다.

서울에 7000만원과 3억원짜리 주택 두 채를 갖고 있는 경우 3억원짜리 주택을 먼저 팔면 양도세중과 대상이지만. 7,000만원짜리 주택을 먼저 팔면 9~36%의 일반 양도세율이 적용된다.

수도권 광역시의 1억원 이하 주택은 중과대상이 아니지만 도시정비법에 의해 정비구역으로 지정고시된 지역의 재개발, 재건축 주택은 중과대상에 해당된다.

중과세가 부담스럽지만 처분하기는 싫은 사람들은 증여를 고려하기도 한다. 그러나 증여 시에는 여러 가지 사항들을 동시에 검토해야 뜻하는 바를 이룰 수 있다.

우선 무조건 증여가 유리하다고는 볼 수 없기 때문에 증여세 부담과 소유권 이전에 따른 취등록세 부담을 고려해 양도할 경우의 양도세 부담액보다 절세가 되는지를 계산해봐야 한다. 또한 증여받는 자녀가 독립적인 세대분리가 가능한지 확인해야 한다. 자녀가 30세 이상이거나 일정수준 소득이 있어 독립적인 생계를 유지할 수 있다면 자녀가 세대 분리하는 경우 독립세대로 인정받을 수 있고 이 경우에는 자녀에게 증여를 하면 1주택이 될 수 있다. 그러나 학생신분이고 별도의 소득이 없어 생계를 부모에게 의지하는 경우에는 별도의 세대로 인정받을 수 없으므로 증여해도 여전히 1세대 2주택자로 간주된다.

그리고 세법에서 증여를 받고 나서 5년 이내 양도할 경우 최초 증여자가 양도한 것으로 본다. 양도세가 추가적으로 추징될 수 있으므로 5년 이내에 처분해야 한다면 증여는 대안이 될 수 없다.