얼마 전 치루어진 총선에서 선거구마다 뉴타운이 선거공약으로 등장하고 그 후 부정선거 논란으로 한동안 서울시장이 정치적인 주목을 받았다. 대부분의 국회의원들이 당선을 위해 뉴타운유치를 공약으로 삼았을 정도로 많은 국민들은 뉴타운이라는 단어에 익숙해 있고 또 많은 기대를 갖고 있다.

뉴타운은 번역하면 ‘신도시’인데 이렇게 번역하면 뉴타운이 분당이나 일산을 의미하는 것이 되므로 옳은 번역이 아니다. 뉴타운은 특정한 사업방식 또는 사업장을 지칭하는 사실상의 용어로서 영어도 외래어도 아니다. 전임 서울시장이 재임시절에 강북의 낙후지역에 대해 20, 30만평 규모의 뉴타운을 지정한 것이 뉴타운이라는 단어가 활발하게 사용된 계기인데 강북과 강서의 낙후지역에 광역적인 기반시설을 충분히 확보해서 강남북을 골고루 발전시키자는 좋은 취지가 담겨 있었다. 그러나 법적 검토를 충분히 하지 않은 상태에서 무작정 지정된 뉴타운들은 바로 그 이유 때문에 6년이 지난 지금 거의 재앙으로 변해가고 있다.

뉴타운 지정 당시에는 구역지정을 위한 아무런 법적 근거가 없었고 당연히 뉴타운 지정으로 인한 토지가액 상승이나 지분쪼개기를 막을 장치는 더더욱 없었다. 그 후 조례가 제정되었지만 부작용을 막는다는 의미에서 조례는 전혀 의미가 없었다. 법이 아닌 조례로 국민의 토지소유권을 제한할 방법이 없었기 때문이다. 2005년 도시재정비촉진을 위한 특별법이 제정되었지만 이 또한 뉴타운에 부적절한 것이었기 때문에 상당수 뉴타운들은 법이 정하는 촉진사업으로 전환하지 않고 여전히 단순한 뉴타운으로 남아 있다.

그러는 중에 강북의 땅값은 뉴타운을 중심으로 과도하게 상승했고 또 여전히 상승하고 있다. 물론 다양한 형태의 지분쪼개기가 겹쳐 현상적으로 보이는 것보다 보이지 않는 가격상승이 우리의 예측을 훨씬 상회할 것이다. 아마도 뉴타운사업이 완벽하게 성공하고 가장 높은 가격으로 아파트가 분양될 때의 수익성을 계산해서 개발이익이 제로가 될 때까지 각종의 탈법행위가 멈추지 않을 것이다. 그러나 뉴타운사업이 성공할 가능성이 그리 높아 보이지 않는다는데 문제의 심각성이 있다.

뉴타운을 위해 특별법을 제정했지만 그 법만으로 사업이 불가능해서 그 법이 버려지고 있다면 특별법을 대폭 개정하거나 다시 법을 만들어야 한다는 의미이다. 현재 이렇게 어렵고도 복잡한 사업장을 30만평 규모로 재정비할 수 있는 법률을 만들 수 있는 능력은 우리나라에 없다. 법률이 만들어진다고 해도 개발이익이 남지 않으면 민간이 자력으로 사업을 할 수 없고 국가나 공공부문이 이를 대신 시행해야 한다. 그러나 국가의 1년 예산 전부를 들여도 현재 지정된 뉴타운사업을 성공시키기 어려울 것이다. 멀지 않은 장래에 뉴타운의 부동산가격 하락에 대한 대책으로서  ‘연착륙’이라는 용어가 사용될지도 모른다.

항구가 아니라면 도시의 모양은 동그란 것이 좋다. 북쪽과 서쪽은 비고 그린벨트를 넘어 남쪽으로 기이하게 연결되는 수도 서울은 우리가 바라던 그 모양이 아니다. 남쪽으로 흘러내려가는 서울을 막기 위해서라도 강남북의 균형발전은 꼭 필요한 것이다. 처음부터 뉴타운이 지정되지 않았거나 최소한 특별법을 만들 때라도 진정성이 있었다면 지금처럼 난감하지는 않을 것이다. 이제 와서 누구의 책임을 묻는 것이 무슨 의미가 있겠는가?