대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권·전세권·저당권·임차권·가등기담보권·가압류 등 등기된 권리 및 주택임대차보호법 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다(도시정비법 제55조1항).

법문은 담보권 등의 권리를 열거하고 있으나, 그것은 제한적 열거라고 할 수는 없다. 법문이「…등 등기된 권리」라 하고 있으며, 도시개발법의 입체환지처분의 효과에서 환지 상에 존속하는 권리로서 저당권은 타 등기된 권리의 예시로 취급하고 있기 때문이다. 따라서 예고등기 혹은 처분금지가처분은 물론 상가건물임대차보호법 소정의 대항력 있는 임차권도 담보권 등에 관한 권리에 포함할 것이다.

담보권 등에 관한 권리는 소유권을 이전받은 대지의 전부 또는 건축물의 전부에 변환된다. 법문은「대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권… 은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다」고 규정 즉, A 또는 B에 설정된 권리가 소유권을 이전 받은 A' 또는 B'에 설정된 것으로 간주하며, 도시정비등기규칙은 이전 받은 대지 또는 건물의 소유권보존등기 및 담보권 등에 관한 권리의 등기로서, 건축시설과 대지를 별도 조문으로 규정하여, 건축시설과 대지에 각 존재하는 담보권 등의 권리를 당해 건축시설과 대지에 각 신청하는 형식을 취하고 있고, 동일한 건축시설 또는 동일한 토지를 목적으로 하는 2개 이상의 담보권 등에 관한 권리의 등기에 있어서는 등기할 순서에 따라 등기사항을 기재하여야 한다(도시정비등기규칙 제10조2항, 제12조2항, 제14조2항)고 하여, 담보권 등에 관한 권리가 최소한 건축시설 또는 대지 전부를 목적으로 한 경우만을 전제하고 있다.

담보권 등에 관한 권리가 이전 받은 대지 및 건축물에 변환될 수 있느냐에 대하여, 종전의 토지 또는 건축물은 토지ㆍ건축물ㆍ토지 및 건축물이므로, 전자의 A 또는 B는 A?B?A 및 B 이고, 분양받을 자는 대지ㆍ건축물ㆍ대지 및 건축물의 소유권을 이전받으므로 후자의 A' 또는 B' 역시, A'ㆍB'ㆍA' 및 B' 로 보아야 할 것이다.

아울러 이전받은 대지 또는 건축물이 입체환지일 때에는, 전자의 A 또는 B는 AㆍBㆍA 및 B 로서 종전의 토지ㆍ건축물ㆍ토지 및 건축물이며, 후자의 A' 또는 B'는 A' 및 B' 로서 이전받은 대지 및 건축물 즉, 건축물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분이 된다.

도시개발법의 입체환지처분의 효과에 있어서는 종전의 토지에만 존재하던 저당권이 입체환지 전부에 존재하는 것으로 보고 있고(도시개발법 제42조4항 후단), 일반적으로 도시정비법이 준용하고 있으나, 도시정비법의 담보권 등에 관한 설정간주는 이와 별개로 규정된 취지이므로, 담보권 등의 권리변환에 입체환지처분의 효과가 곧바로 적용되지는 않을 것이다. 그런데 이전받은 대지 또는 건축물은 곧, 입체환지이며, 입체환지에 있어서 존속하는 저당권은 담보권 등의 예시에 불과한 점을 볼 때(도시정비등기규칙 제5조1항3호 참조), 담보권 등의 권리변환을 입체환지처분의 효과와 달리 해석할 이유는 없다할 것이다.

대법원 판례는 종전 토지와 건축물의 각 소유권자가 다를 때에도 공유로 대지 및 건축물을 이전 받되, 공유지분은 토지와 건축물의 가액의 비율에 따라야 한다고 하므로(대법원 1995.6.30. 선고 95다10570 판결), 담보권 등에 관한 권리의 변환 역시, 변환된 소유권의 양과 같아야 하는 한, 위와 같이 볼 것이다.

정비사업구역 내 건축물은 그것이 존치대상이 아닌 한, 필연적으로 멸실에 이른다. 멸실에 의하여 그 건축물에 존재하던 모든 권리는 소멸된다 할 것이지만, 재개발구역안의 건물의 소유권은 관리처분계획의 인가ㆍ고시에 의하여 아파트 등을 분양받을 지위로 잠정적으로 바뀌었다가 이전고시처분에 의하여 확정적으로 소멸하고, 이전받은 대지 또는 건축물의 소유권으로 남는 것이다(대법원 2004.5.28. 선고 2004도434 판결). 따라서 멸실한 건축물에 존재하던 담보권 등에 관한 권리 역시, 이전고시처분의 전까지 소유권이전등기가 불가능한 것처럼 부동산으로서 환가 기타 처분을 할 수는 없는 것이지만, 이전고시처분으로 소멸하고, 그 익일에 확정된 소유권 위에 변환된다고 할 것이다.

이에 의하면, 담보권 등에 관한 권리가 분양받은 자의 소유 전부로서, 종전의 토지 및 건축물 전부에 대하여 또는, 토지 전부나 건축물 전부에 대하여 각 설정된 것일 때에는 이전받은 대지 및 건축물 전부에 설정된 것으로 간주됨에 의문이 없다.

분양받은 자 1인이 소유한 종전 토지 또는 건축물이 수개이고, 담보권 등에 관한 권리가 종전의 토지 또는 건축물 일부에만 설정되어 있었던 때에도, 분양받은 자의 종전 토지 전부에 설정된 담보권 등이 이전받은 대지 및 건축물에 확장되어 설정된 것으로 보는 것과 같이 취급 할 것이며, 수개의 담보권 등의 권리가 경합될 때에는 종전의 토지 또는 건축물 중 어느 것을 목적으로 하였는가에 불구하고, 등기된 순위에 의하여, 이전 받은 대지 및 건축물에 변환될 것이다.

종전 토지 등에 공유자별 담보권 등에 관한 권리가 수개 있을 때 역시, 등기된 순위에 의하여 각 공유자별 담보권 등에 관한 권리가 이전 받은 대지 및 건축물 전부를 대상으로 설정된 것으로 보아야 하는 것도 이와 같다.

변환되는 권리 중, 이전고시를 받은 자보다 선순위의 가등기 또는 처분제한의 등기가 존속하는 때의 당해 등기는 그 등기의 목적이 된 소유권등기명의인의 소유권보존등기에 이어서 등기하는바(도시정비등기규칙 제10조4항, 12조4항), 선순위의 가등기 등 역시, 앞에 본 담보권 등의 권리의 변환과 동일하게 취급할 것이다.