◆변환의 한계
소유권과 함께 변환되는 담보권 등에 관한 권리는 소유권을 이전 받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 보므로, 변환된 소유권의 범위를 초과할 수 없다. 소유권의 이전은 종전의 토지 등 소유자로서 관리처분계획으로 정한 자에게 행하여지며, 그것은 입체환지로서 건물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분을 이전 받는 모습이어서, 담보권 등의 권리는 소유권이 이전된 입체환지 즉, 이전받은 대지 및 건축물의 범위를 초과할 수 없는 것이다.

담보권 등에 관한 권리의 등기는 분양을 받은 자를 등기의무자로 하여 신청되고, 등기되는 것이지만, 도시정비등기의 신청에 의하여 비로소 설정되는 것은 아니다. 환지에 대한 등기로서 효력이 존속하는 것은 환지처분공고 당시 종전 토지 위에 있는 등기에 한하기 때문에(대법원 1983.12.27. 선고 81다1039 판결), 변환되는 담보권 등에 관한 권리는 최소한 이전고시 전에 이미 종전 토지 등을 목적으로 물권 또는 임차권으로 성립돼 등기까지 갖추고 있어야 한다. 즉, 물권계약 또는 임차권계약에서 더 나아가 그 등기 또는 주택임대차의 경우에는 대항력까지 갖춰야 한다. 이전고시 전에 종전 토지 등에 대하여 등기를 갖추지 못하여 물권으로서 성립하지 못했다면, 환지등기 후에 환지를 목적으로 설정할 수밖에 없다.

그리고 변환되는 담보권 등에 관한 권리가 그 성질상 이전받은 대지 및 건축물에 변환할 수 없는 것일 수 있다. 이전 받은 대지 또는 건축물은 후술하는 입체환지로서, 건물의 일부와 해당 건축물이 있는 토지의 공유지분인바, 지상권은 토지 또는 토지의 일부에만 설정될 수 있고, 전세권과 임차권 역시 토지 또는 건물과 각 그 일부에 설정될 수 있음에, 저당권과, 가등기 또는 가압류는 건물이나 토지의 공유지분에 설정될 수 있으므로, 이를 기준으로 환지 상에 지상권자체가 변환할 수 없으며, 저당권은 환지 전부에 변환할 수 있게 된다.

 

◆환지에 대한 차이와 대지만을 목적으로 한 권리변환
합필환지나 합동환지의 경우에 이전되는 소유권 외의 권리는 그것이 환지 중 어느 부분을 목적으로 하는 것이냐가 등기돼, 변환의 전 ? 후가 완전한 동일성의 유지라 할 수 있다. 그런데 이전고시에 의한 담보권 등 권리의 변환범위는 환지등기와 비교할 때, 확장 또는 축소돼 동일성을 유지한 채, 이전된다고 할 수 없는 것이 아니냐는 의문이 있을 수 있다.
아울러 도시정비등기규칙은 이전 받은 건축시설과 대지에 대하여 이를 구별하여 등기신청토록 하고 있으며(등기처리규칙 제10,12조), 대지소유권에 대한 공유지분을 목적으로 하는 담보권 등에 관한 권리의 등기를 하여야 하는 경우로써 그 등기사항이 전유부분에 관한 것과 동일한 때에는 토지등기부에 이를 기록하지 아니한다거나(등기처리규칙 제13조4항), 토지등기부에 대지만을 목적으로 하는 담보권 등에 관한 권리의 등기가 있는 때의 건물등기부에 별도등기 있다는 취지의 기재(도시정비등기처리규칙 제14조2항)를 하여야 하는 것 등은 앞에 기술한 대지 및 건축물에 변환되는 점에 불구하고 대지 또는 건물에만 변환되는 담보권 등에 관한 권리가 있을 것임을 예정하고 있다.

일단, 대지 또는 건물에만 변환되는 담보권 등에 관한 권리는 변환의 한계에서 본바와 같이, 그 성질상 토지의 공유 지분 또는 건물을 목적으로 할 수 없는 경우에 부득이 대지 또는 건물에만 변환될 것이며, 입체환지 외에 대지 또는 건물을 환지받은 경우 역시, 대지 또는 건물에만 담보권 등에 관한 권리가 변환될 것이다.

환지의 경우에도 입체환지 및 처분의 효과가 일반의 환지와 다르게 규정됐다는 것과 함께, 이와 같은 권리변환은 등기신청인의 제한과 등기특례와 같이 환지의 취득과 종전 토지 등의 권리의 소멸이 공용부담으로서 공용 환권에 연유한다는 사실에 기대어 이해할 수밖에 없는바, 입체환지 상에 담보권 등의 권리를 보통의 환지와 같이 부분을 지정하기가 곤란할 뿐 아니라 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리 처분되는 등 복잡한 법률문제를 야기할 것이라는 점도 고려할 것이다. 근본적으로는 담보권 등에 관한 권리의 변환은 관리처분계획의 문제로 다루어야 한다. 이전고시처분은 관리처분계획의 집행행위에 불과하며, 적법한 관리처분계획을 전제하고 있기 때문이다.
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