아파트에 입주 후 양도할 경우 일반분양자에게는 양도소득세 감면 혜택이 있다. 그러나 조합원의 경우는 그렇지 않다. 같은 아파트에 입주해 살았더라도 조합원은 양도소득세를 감면 받을 수 없다.

감면 혜택 대상에 해당하는 줄 알고 세금을 내야할 시기를 놓쳐 가산세를 납부하는 일이 없도록 유의할 점은 어떤 것이 있는지 알아보자.

 

사례 - 재건축 조합의 조합원이었던 A씨는 2003년 완공된 아파트에 입주했다. 그리고 얼마 전, A씨는 양도소득세 감면을 신청했다. 같은 아파트에 살다 몇 달 전 이사를 간 B씨처럼 양도소득세 감면혜택을 적용받을 수 있을 거라 생각했기 때문이다. 하지만 A씨는 양도소득세 과세특례를 적용받을 수 없다는 청천벽력과도 같은 통보를 받았다. 대체 A와 B씨는 어떠한 차이가 있는 걸까?

 

A씨가 재건축 조합원으로 처음 분양계약을 체결한 것은 2001년 11월 20일이다. 그 후  2003년 10월 31일 임시 사용승인을 받아 신규 아파트를 취득한 후, 이듬해 2004년 주택을 양도했다. 아파트 준공 때부터 이웃으로 살아온 B씨와 차이점이라면 B씨는 2002년 11월 27일 일반 분양자의 자격으로 매매 계약을 체결했다는 것이다.

 

조세특례제한법에는 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역에 대해 특정 시기에 취득한 자산의 양도소득세를 감면하는 법령이 있다. 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 “신축주택 취득기간”이라 한다)중에 주택 건설업자와 최초로 매매 계약을 체결하고 계약금을 납부할 경우, 이 기간 내에 사용승인 또는 사용검사를 받은 주택은 양도소득세 전액을 감면해주는 것이다. 감면 대상은 취득한 신축주택과 자기가 건설한 신축주택의 경우에 한한다. 이 경우 취득일로부터 5년 이내에 주택을 양도해 발생하는 소득에 대해 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하지만, 5년이 경과한 후 양도하는 주택은 그 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액에 대해서만 과세특례를 적용한다.

 

여기서 논란의 대상이 되는 것은 동법의 시행령에서 조합원이 취득하는 주택에 대한 취득기간에 대해 상위법과는 달리 신축주택 취득기간 경과 후에 사용승인을 받은 주택도 감면혜택을 적용받을 수 있느냐는 것이다. 국세심판원의 예규에 따르면 신축주택 취득기간 후에 사용승인을 받은 경우에는 신축주택 취득기간 내에 일반 분양이 이뤄졌다고 해도 조합원인 경우에는 양도소득세 감면 대상이 될 수 없다.

결론은 조합원이 분양받은 신축주택은 신축주택 취득기간 내에 사용승인을 받은 경우에만 양도소득세를 감면받을 수 있다는 것이다.

같은 시기에 입주해서 이웃으로 살아도 양도소득세 감면 혜택은 아파트를 취득한 자격에 따라 달라지므로 이에 유의해야 한다.

 

한편 고가주택은 세제 감면 혜택을 받을 수 없지만 고가주택을 판정하는 기준은 염두에 둘 필요가 있다. 고가주택의 여부를 따지는 기준은 매매 계약을 체결한 후 계약금을 납부한 날 또는 사용승인이나 사용검사를 받은 날이다. 현재는 6억 원을 초과하면 고가주택으로 분류하고 있지만 신축주택일 경우 양도소득세 감면이 배제되는 고가주택은 가액기준(6억 초과)과 면적 기준 모두를 충족해야 한다. 면적기준은 고급주택에 대한 세법 개정에 따라 적용되는 연도에 차이가 있다. 2001년 5월 23일부터 2002년 9월 30일 사이에 분양받고 계약금을 납부한 경우는 전용면적 50평 이상, 2002년 10월 1일부터 2002년 12월 31일 사이는 전용면적 45평 이상이다.