토지보상금은「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 에의한 공시지가를 기준으로 해 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 당해 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령이 정하는 지가변동률, 생산자물가상승률 그 밖에 당해 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 참작해 평가한 적정가격으로 보상해야 한다.
그리고 토지에 대한 보상액은 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황과 일반적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려해 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자 또는 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 이를 고려하지 아니한다(법제70조).
공시지가를 기준으로 산정하므로 기준이 되는 공시지가는 국토해양부가 매년 감정평가를 통해 산정 발표하고, 이러한 공시지가를 표준지 공시지가라 하고, 토지보상금은 내 토지의 보상금을 산정하기 위한 표준지를 무엇으로 선정할지부터 출발하는 것이다. 비교표준지의 선정은 다음과 같다.
내 토지와 용도지역, 현실이용상황, 지목이 같은 순서로 선정한다. 비교표준지는 국토부 사이트에서 쉽게 찾아 볼 수 있다. 내 토지의 동 이름만 입력하면 금방 검색이 된다. 한편 법 개정(2007.10.17.)으로 비교표준지 적용시점이 변경됐다. 공익사업계획의 공고로 토지가격이 변동된 경우 개발이익배제를 위해 당해 공고일 전의 공시지가를 기준으로 보상(현행 사업인정전 공시지가로 보상)한다. 단 개정법률 공포 당시 공람공고를 마친 사업은 종전의 규정을 적용한다.
비교표준지가 선정됐으면 이제 남은 것은 내 토지와 비교표준지를 비교해 보정을 해 주는 작업 즉 개별요인을 확정하고(예를 들어 비교표준지는 맹지이나 내 토지는 도로에 2면이 접한다면 5% 내지 10%정도는 더 보상금을 높여주어야 하는 것이다.
가로조건, 접근조건, 환경조건, 획지조건, 행정적조건, 기타조건이 있다), 인근 유사토지의 보상가격 및 정상 거래가격을 참작하는 기타요인을 결정하면 보상금이 산정되는 것이다. 현재 기타요인은 통상 2배가 넘지 않은 것이 일반적인 현상이다.
물론 시점수정(비교표준지 가격산정일로부터 아래에서 보는 가격시점까지 지가상승률을 보정하는 것)도 하고, 지역요인(통상은 1이다)도 비교해야 하나, 이는 객관적이므로 보상대상자가 신경 쓸 부분은 아니며 그 차이도 크지는 않다.
보상액은 일정시점을 기준으로 평가를 통해 산정되는데, 협의에 의한 경우에는 협의성립 당시, 재결에 의한 경우에는 수용 또는 사용의 재결 당시가 기준이 되고, 이때를 가격시점이라 한다.
미리 현실이용상황을 바꿔도 높은 보상금을 받을 수 없다. 공람공고일부터 행위제한이 되므로 이를 어기고 마음대로 임야나 전, 답을 형질변경하면 불법형질변경으로 보고 형질변경 전 토지이용상황대로 보상을 실시한다.
물론 공람공고전에는 형질변경이 가능하고, 실제로 토지를 가지고 있는 사람들은 보상이 이야기가 나오면 형질변경부터 착수하는 것이 좋다. 실제로 임야와 대지는 하늘과 땅처럼 보상금 차이가 난다.
보상금을 더 받겠다고 허가 없이 밭에다가 자갈을 깔아 원상회복명령을 받아 막대한 손해를 본 사례도 있다. 즉 지목은 임야나 전, 답인데 이를 주차장, 물건적치장, 대지 등으로 사용 중에 있는 경우 법에 의해 형질변경 허가를 받지 아니했다면, 지목대로 보상이 된다. 그러면 지목은 대지인데, 과수나무를 식재해 사용 중인 경우는 어떨까. 이 경우는 일시적인 이용상황으로 보고 대지로 보상이 된다.
이전 내가 산 가격보다 높게 보상을 받는가에 대한 장담은 불가하다. 원칙적으로는 내가 매수한 가격대로 보상이 되지는 않은다. 동탄1신도시에서 6년 전에 매수한 가격의 60%정도만 보상금이 나온 적이 있는데, 그 이유는 그 거래는 주관적인 사정이 개입됐다는 것이다. 따라서 시세보다 높게 토지를 산 사람은 매입가격을 평가사에게 이야기 하는 등 적극 대처해야 할 것이다.
