각종 개발사업을 진행하다보면 관련 세제로 인해 사업의 수익성이 악화되거나 사업의 추진 자체가 무의미한 경우가 많다. 이는 경제활동을 활성화시켜 관련 세수를 확보해야 하는 국가 정책에도 어긋나는 것으로서 바람직하지 못한 일이다. 따라서 국가는 투명하고 바람직한 방향으로 개발사업을 진행시켜 경제를 활성화하고자 몇 가지 세법 혜택조항을 뒀다.

 

개발사업 구도를 구상할 때 항상 고려돼지는 것이 법인세법 제51조제2항에 의해서 설립되는 프로젝트금융회사(Project Financing Vehicle, 이하 PFV)다. 이는 기타 사업방식에 비해 PFV를 설립해 사업을 진행하는 것이 세제 면에서 더욱 유리하기 때문으로 이에 대해 살펴보도록 하자.

 

PFV는 SPC의 일종으로 법인세법의 일정조건을 충족 시 법인세 면제(법인세법) 및 취등록세 50% 감면(조세특례제한법) 등의 혜택이 주어지는 명목회사(Paper Company)로서 몇 가지 요건을 충족해야 한다. 우선 회사의 자산을 설비투자, 사업간접자본 시설투자, 자원개발, 그 밖에 상당한 기간과 자금이 소요되는 특정사업에 운용하고 그 수익을 주주에게 90%이상 배분하는 회사가 투자회사의 요건이다. 또한 본점 외의 영업소를 설치하지 않고 직원과 상근임원을 두지 않아야 하며, 한시적으로 설립된 회사로서 존립기간이 2년 이상으로 자본금이 50억원 이상이어야 한다. 자산관리, 운영 및 처분에 관한 업무를 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신탁업을 영위하는 금융기관(자금관리사무수탁회사)에 위탁해야 한다. 이외에도 금융기관이 지분의 5% 이상을 출자해야 하고 이사 및 감사 요건도 충족해야 한다.

 

이러한 조건을 모두 충족한 경우에는 법인세법 제51조제2항에 따라 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 경우 그 배당한 금액은 당해 사업연도의 소득금액에서 공제한다. 또한 조세특례제한법 제119조인 프로젝트금융투자회사가 취득하는 부동산에 관한 등기에 대해서는 등록세의 50%에 상당하는 세액을 감면할 수 있다. 이외에도 조세특례제한법 제120조에 따라 프로젝트금융투자회사가 취득하는 부동산에 대한 취득세의 50%에 상당하는 세액을 감면할 수 있으며, 지방세법 제138조에서 규정하고 있는 등록세의 3배 적용 세율을 적용하지 않는다.

 

PFV구도는 도시개발사업, 복합시설신축사업과 같은 부동산 개발사업 뿐만 아니라 아파트 주상복합 사업에도 적용 가능하나 적용 불가능한 몇 가지 경우가 있다. 이미 건설이 완료된 건물, 콘도나 골프장 등을 PFV로 이전해 운영하는 것은 성격자체가 한시적이고 프로젝트 금융을 목적으로 하는 사업으로 볼 수 없다. PFV가 2개 이상의 실질적 사업을 수행하는 것은 불가하며 단지 하나의 실시계획에 따라 복합시설의 단계적 개발의 경우는 가능하다.

 

개발사업을 시행함에 있어서 PFV는 설립이 쉽고 세제 혜택이 따르는 상당한 매력이 있는 사업구도다. 그러나 단순히 법인세가 100% 면제된다는 부분은 투자자 입장에서의 수익률을 계산할 때 신중해야 한다. 비록 PFV의 수익에 대해 법인세 감면 효과가 있는 것은 사실이지만 이는 단순 감면이 아니라 배당한 금액을 당해 사업소득금액에서 공제하기 때문이다. 결국 모든 수익을 배당할 경우 PFV는 이익이 남지 않게 되기 때문에 납부할 법인세가 없는 것이다. 또한 배당한 금액에 대해 배당받는 주주가 법인이면 법인세를, 개인이면 배당소득에 대한 소득세를 납부해야 하는 것이다. 사업주간자가 명목회사를 설립해 개발사업에 대한 이익을 극대화하고자 한다면 이러한 부분을 수익성 분석에 반영해 올바른 수익률을 산출해야할 것이다.