세무상식
1주택 비과세 받기 위해선 독립세대 구성해야
원종훈 세무사
국민은행 PB팀

2007년 이후에 양도소득세에 대한 부담이 커졌다. 특히 주택을 매각할 때 부담하는 양도소득세의 부담이 크다. 다주택을 보유한 사람이 매각하는 주택에 대해서 50%(2주택), 또는60%(3주택 이상)의 세율로 양도소득세가 과세되기 때문이다. 또한 보유기간에 따른 장기보유특별공제를 전혀 받지 못하기 때문에 그 부담은 더욱 커진다. 결국 실제 매매이익의절반 이상을 양도소득세로 내는 상황이 발생하게 된 것이다.

그래서 요즘 1주택에 대한 양도소득세 비과세규정에 관심이 많다. 특히 이명박 정부도 1주택을 장기간 보유한 사람을 대상으로 감세정책을 취하고 있기 때문에 제대로 된 1주택 비과세요건을 이해해야 한다.

1주택이 비과세를 받기 위한 가장 중요한 요건은 독립세대를 구성하는 것이다. 세법에서 인정하는 독립세대가 1주택을 3년 이상 보유해야 한다. 서울과 과천, 수도권 5개 신도시에서는 보유기간 중 2년 이상 거주까지 해야 비과세를 받을 수 있다. 여기서 독립세대란 배우자를 구성요건으로 한다. 독립세대를 구성하기 위한 가장 중요한 요소가 배우자인 것이다. 배우자가 없더라도 독립세대를 구성하는 경우도 있다. 만 30세 이상이거나, 최저생계비 이상의 경제력이 유지되거나, 이혼 또는 사별로 배우자가 없는 경우는 배우자의 구성이 없더라도 독립세대를 만들 수 있다.

그렇기 때문에 성년 자녀라도 경제력이 없는 30세 미만의 자녀는 한 채의 주택을 구입해서 3년 이상 보유했더라도 비과세를 받는 것은 불가능하다. 또한 독립세대를 구성하는 요건에서 배우자와 같이 판단하기 때문에, 배우자는 서로 주소를 달리하고 있더라도 각자 독립세대로 인정받는 것은 불가능하다.

세법에서는 1주택에 대해서만 양도소득세 비과세를 해주고 있지만, 예외적으로 일시적인 2주택에대해서 비과세를 해주는 경우도 있다. 이사를 목적으로 대체 취득하거나, 부모님을 모실 목적으로 합가하는 경우는 인정된다. 또한 각자 1주택을 보유한 남자와 여자가 결혼을 해서 2주택이 될 경우도 일시적인 2주택으로 인정해서 양도소득세를 과세하지 않는다. 이사를 목적으로 주택을 취득한 경우는 1년 이내에 기존 주택을 매각해야 한다. 부모님의 봉양을 위해서 합가한 경우와 결혼으로 2주택이 된 경우에는 합가한 날부터 2년 이내에 기존 주택을 매각해야 비과세를 받을 수 있다.

그렇다면 유예기간을 경과했다면 어떻게 될까? 유예기간이 경과되었다면 양도소득세 비과세는 불가능해지고, 경우에 따라서는 50%의 세율로 양도소득세가 과세될 수 있다. 물론 유예기간이 경과되었다고 비과세 기회가 완전히 사라지는 것은 아니다. 동거 봉양을 목적으로 합가 후 2년이 경과했다면 2주택 중 한 채를 매각하기 전에 세대를 분리하면 된다. 또한 결혼으로 2년이 경과했더라도 이혼 후 매각하면 비과세는 가능해진다. 물론 세금 때문에 위장 이혼을 하는 것은 세무상으로 인정받기는 어렵다.

최근에 서울고등법원에서 일시적 4주택을 인정하는 사례가 나왔다. 현재 우리 세법은 위에서 언급한 것과 같이 독립된 세대가 대체 취득을 목적으로 2주택이 된 경우에 1년 이내에 기존 주택을 매각하면 비과세가 가능하다. 고등법원의 판결에서는 결혼 전 독립세대를 구성하고 있는 남녀가 각자 이사를 목적으로 일시적 2주택이 된 상황에서 결혼을 했다면 예외를 인정하겠다는 것이다. 즉 세대를 기준으로 일시적으로 4주택이 되었더라도 기존의 일시적 2주택이 유지되고 있는 것으로 인정하는 사례다.

결국 결혼한 남녀가 각자를 기준으로 새집을 구입한 날부터 1년 이내에 기존주택을 매각하면 각자 1채씩 비과세를 받을 수 있다는 계산이다. 하지만 4채 모두 비과세를 받는 것은 불가능하다. 즉 대체취득으로 2주택이 된 경우 기존의 주택은 1년 이내에 매각하면 비과세되겠지만, 결혼 후 2년 이내에 매각할 때 적용하는 일시적 2주택, 비과세규정은 적용하기 어렵다. 결혼 2년 이내에 3년 보유요건과 2년 거주요건을 모두 만족시킬 수는 없기 때문이다. 결국, 각자가 1년 이내에 매각하는 2채의 주택과 결혼 후 마지막에 매각하는 주택에 대해서는 비과세가 가능하다.

또한 주의해야 할 부분이 또 있다. 이번의 판결은 행정소송의 결과물이다. 즉 이와 비슷한 사례로 과세권자와 다툼이 있을 경우, 유리한 판례로 활용할 수는 있지만, 세법의 내용에 반영되거나 예규로 정리되지 않은 상태이기 적극적으로 활용하기 어렵다. 또한 대법원의 결정에 따라서 달라질 수도 있기 때문에 재테크의 수단으로 활용하는 것에는 무리가 있다.