‘강신은’의 법률 이야기

< 주택재건축사업과 재건축결의 >

종전에 주택재건축사업과 관련된 법률적 분쟁 중에서 가장 많이 등장하는 소송의 유형이 재건축결의 무효 확인의 소였다. 통상적으로 재건축결의 무효 확인의 소는 주택재건축조합이 재건축결의에 동의하지 아니한 자에 대한 매도청구소송을 제기한 경우 재건축결의에 동의하지 아니한 피고가 이를 다투는 수단으로 활용되었지만, 관리처분계획 수립과정에서 부담금 증가와 관련된 법률분쟁을 해결하는 수단으로도 자주 등장했다.

원래 재건축결의라는 개념은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 “집합건물법”이라 한다)에서 등장하는 것이지만 종전 주택건설촉진법상 재건축조합 설립과 사업계획승인에 관한 조문과 결합하여 주택재건축사업에 있어서 가장 중요한 법률조항이었다. 하지만 2002.12.30 도시 및 주거환경정비법(이하 “도시정비법”이라 한다) 제정 이후에도 재건축결의에 관한 집합건물법 조항이 적용되는 것인지를 둘러싸고 찬반 의견이 대립하고 있는바, 이에 대한 필자의 개인적 의견을 밝히고자 한다.

우선 살펴보아야 할 점은 집합건물법의 제정목적이다. 집합건물법은 1984.4.10 제정·공포되어 1985.4.11부터 시행된 법률로서 1동의 건물이 구조상 수개의 부분으로 구분되고 해당 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있는 경우 이를 집합건물이라고 용어 정의하고, 이러한 집합건물에 관한 민법상 공동소유에 관한 규정의 특례 등을 마련한 것이다.

이 중 재건축 결의에 관한 조항은 집합건물의 관리에 있어 가장 마지막으로 선택할 수 있는 수단을 규정한 것으로 건물의 가격에 비하여 과다한 수선·복구비나 관리비용이 소요되는 경우 또는 부근 토지의 이용상황의 변화나 그 밖의 사정에 의하여 건물을 재건축하면 그에 소요되는 비용에 비하여 현저한 효용의 증가가 있게 되는 경우를 재건축 결의의 성립요건으로 규정하면서, 이러한 재건축의 결의가 있게 되면 재건축을 추진하는 측에서 재건축에 참가하지 아니하는 구분소유자에 대하여 구분소유권 및 대지사용권을 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있도록 규정하고 있다.

그렇다면 집합건물법상 매도청구권이 허용되는 이유는 무엇일까? 일반적으로 집합건물에 대한 소유권은 전유부분에 대한 구분소유권과 공용부분에 대한 공동소유권이 병존하는 것으로 단독소유에 비하여 소유권의 내재적 내지는 사회적 한계의 범위가 좁고 상린관계와 유사한 형태의 권리의무를 부담한다고 보아야 한다. 따라서 집합건물의 구분소유자들은 집합건물을 관리함에 있어 다수 당사자의 의사에 따라 결정된 관리방법에 협조할 의무를 부담하며 재건축 결의에 있어서도 동일하다. 다만, 재건축 결의는 종국적으로 재건축 결의에 찬성하지 아니하는 구분소유자의 소유권 박탈이라는 결과를 초래하므로 통상적인 집합건물의 관리방법에 대한 결의와 비교하여 신중한 의사결정 과정이 전제되어야 하므로 집합건물법은 재건축 결의에 대하여는 특별 의결정족수(구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 동의)를 적용하도록 하고, 재건축의 결의를 할 때 신건물의 설계의 개요, 건물의 철거 및 신건물의 건축에 소요되는 비용의 개산액, 비용의 분담에 관한 사항, 신건물의 구분소유권의 귀속에 관한 사항을 반드시 정하도록 규정하고 있는 것이다.

따라서 집합건물법상의 재건축 결의에 관한 조문은 사인 간의 법률관계를 규율하는 사법(私法)적 관점에서 마련된 것으로 다른 공법적 조문들과의 관계를 충분히 고려하여 입법된 것이 아니었으며, 종전 주택건설촉진법에 재건축조합에 관한 근거 조문이 처음 등장하는 것 역시 집합건물법이 제정되고도 한참 후인 1987.12.4 주택건설촉진법 개정을 통해서였다. 그러나 주택건설촉진법은 재건축조합을 다른 주택조합과 동일하게 민간 사업주체로 규율함으로써 적절한 공법적 개입수단을 마련하지 못하였고, 재건축조합으로서는 주택건설사업계획 승인에 필요한 사업부지의 소유권을 확보하기 위해서는 집합건물법상의 재건축 결의에 따른 매도청구권의 행사라고 하는 사법(私法)적 수단을 택하는 길밖에 없었다.

그러나 현행 도시정비법은 주택재건축사업을 주택재개발사업과 같이 공공사업으로 간주하고 안전진단과 정비구역 지정 등의 절차를 섬세하게 마련하는 한편 조합설립인가 단계뿐만 아니라 사업시행인가 및 관리처분계획인가 단계에서도 토지등소유자의 동의를 얻는 절차를 마련하고 있으며, 재건축 결의에 필요한 동의내용을 조합설립인가 신청 시 동의내용으로 받아들이고 있다. 또한 매도청구권 행사의 근거 조문을 별도로 마련하여 매도청구권의 행사주체를 사업시행자로, 그 대상자를 조합설립의 동의를 하지 아니한 자로 명시함으로써 매도청구권 행사요건을 재건축 결의와 분명히 절연시키고 있다. 따라서 주택재건축사업에 반대하는 구분소유자들로서는 사업시행자 지정단계에 해당하는 조합설립인가 처분 시에 이를 다투어야 하며, 사업시행자로부터 매도청구소송이 제기된 이후에 이미 공정력이 발생한 조합설립인가처분을 다투거나 재건축 결의 무효를 주장하는 것은 법 이론적으로 타당하지 않다고 보아야 한다.