재개발정비사업의 이주비와 그 상환담보 등에 대하여

 

주택재개발사업의 토지등소유자는 주택재건축사업의 조합원에 비하여 영세한 면이 있고, 재개발사업의 사업비는 결국 그 조합원이 부담하는 것임에, 사업의 완료단계에 이르러 분담금의 징수가 여의치 않아 타 조합원의 부담이 증가되는 경우가 빈번하다. 이주비의 상환 역시 사업의 완료단계에서 부담이 되고 있는바, 이주비의 지급단계에서 충분한 담보를 확보하여야 하고, 이주비지급을 철거의 준비와 연계할 필요가 있다.

이주는 재개발사업의 시행과정 중, 착공 전 관리처분계획의 인가 후에 시행되는 절차로서, 이주계획 및 일정의 확정과 이주비의 지급에 이은 대지 또는 건축물의 명도에 의하며, 이주대책은 의무적으로 수립하여야 한다. 이주비는 조합원에게 지급하는 협의의 이주비와 세입자에게 지급하는 주거이전비가 있으며(이하 표준정관 제10,35,36조 참조), 협의의 이주비는 장래 상환의 문제가 있는 반면에, 주거이전비는 보상적 성격을 지닌다. 조합원의 이주비는 대개 무이자이주비로서 그 이자를 시공자가 부담하는 것과 유이자이주비로서 당해 조합원이 직접 부담하는 것이 있으나, 시공자가 부담하는 무이자이주비의 이자는 공사비에 계상되는 것이므로 진정한 무상대여라 할 수는 없다. 조합원의 이주비 지급대상은 ⅰ. 사업시행구역안의 거주자일 것 ⅱ. 사업시행으로 주택이 철거되는 자일 것 ⅲ. 조합원일 것 ⅳ. 이주비의 지급을 희망할 것 ⅴ. 이주비의 상환에 대한 담보를 제공할 것의 각 요건을 구비하여야 한다. 이에 대하여 주거이전비는 위 ⅰ, ⅱ의 세입자에게 지급된다.

이주비의 조달은 금융기관의 여신이나 시공자의 재원으로 마련하는 것이 대개의 실무이며, 조합원에게 지급하는 이주비는 그 상환 시까지 이자가 발생하고, 세입자의 주거이전비는 소모되는 것이므로, 이주비의 지급은 재개발사업의 수익과 직결된다. 이주비의 책정은 개발사업의 사업성에 의하여 결정될 것이지만, 이주비의 실제 수령액이 임시 거주를 위한 주택의 임대보증금 등에 미치지 못하여 이주가 지연되는 경우가 있을 수 있다. 조합원의 이주비에 대한 이자는 공사비에 반영되어 결국 조합원의 비례율에 영향을 미친다는 점에서 총회의 결의 등 스스로 이주비 수액을 결정할 것이다. 세입자의 주거이전비는 사업시행인가고시일 당시에 정비구역안에서 3월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상하여야하고, 무허가건축물에 입주한 세입자는 1년 이상 거주한자에게 보상하며, 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 이사비를 보상하여야 한다(공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 시행규칙 제54조2항, 제55조2항).

이주계획을 수립할 때에 철거대상인 시설의 점유상태와 임대차관계는 물론 등기부의 열람을 통한 권리분석에 의하여 명도집행과 담보력의 확보방안을 강구하여야 한다. 토지 등 소유자 아닌 점유자에 대한 법률관계는 당해 소유자와 점유자가 직접 당사자이지만, 시행자가 이에 적극 개입하여 이주비가 점유자의 명도에 대응한 금전채권 또는 선순위 제한물권의 소멸을 위한 용도에 사용되는 조치를 취하여야 한다. 장래 철거에 불응하는 자에 대하여는 행정대집행관련법령에 따라 강제 철거할 수 있지만, 이주비의 지급 기회에 조합원은 물론 세입자 등 점유자에 대하여 명도와 철거를 위한 승낙(지장물철거동의서 및 위임장, 각서 등)을 받을 필요가 있다. 정관으로 조합원이 사업시행계획에 정한 철거 및 이주의무를 규정하더라도 그것은 주의적인 것에 불과하여 구체적인 철거의 이행을 청구할 수 있을 지 의문이므로, 위 서류의 징구에 의하여 이를 구체적인 철거의 약정으로 취급할 수 있기 때문이다.

조합원의 이주비상환담보는 사업시행구역안의 당해 소유 토지 등에 근저당권을 설정하는 것이 원칙이다. 이 근저당권은 이전고시 다음 날에 분양받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 보는 점에서 담보의 효용이 높다. 이때에는 종전 부동산의 평가액만으로 담보력을 판단할 것은 아니며, 분양받은 대지 또는 건축물의 평가액도 고려할 수 있다. 국유지 등을 점용하여 무허가건축물을 소유한 자는 불하받은 국유지 등을 이전 등기하여 이에 근저당권을 설정하여야 하며, 매각대금을 담보로 한 선순위 근저당권 등이 있거나 담보력이 부족한 경우에는 이주지 주택의 전세권 기타 임대보증금채권을 담보(전세권을 목적으로 한 근저당권, 보증금반환청구채권의 양도담보 등)하거나 인보증(이주자 상호간의 보증 등)을 추가할 수 있을 것이다. 이 같은 근저당권에는 피담보채무를 분담금이나 청산금 등으로 확장한 사례가 있는바, 정관이나 관리처분계획 또는 공사계약 등에는 이주비의 상환을 위한 근저당권설정만을 이주대책으로 규정한 후, 이주신청을 받는 기회에 시행자의 의사만으로 피담보채무를 확장할 것이 아니라(이주신청으로서 관련서류와 인감도장을 날인하는 이주자가 근저당권설정계약서의 각 조항을 확인하는 경우는 많지 않다), 먼저 근거를 마련한 후, 조합원으로서 가지는 의무의 이행을 포괄한 근저당권을 설정하는 것이 바람직하다(이를 위해서는 시행자를 근저당권자로 하는 조치가 필요하다).

요컨대, 이주비의 지급은 철거를 위한 조치로서, 사업기간의 지연을 방지하기 위하여 신속한 완료가 요구되는 반면에 이주 대상자의 주거확보라는 첨예한 이해가 얽힌 시행단계이다. 이주비의 책정은 임시주거를 마련할 충분한 수액이어야 함에 개발사업의 수익이 고려되어야 하며, 조합원의 이주비지급은 원활한 철거집행의 기회로 활용되어야 하는 점 및 이주비가 장래 상환될 것인 점에서, 시행자는 점유 중인 주택 등의 명도와 담보의 확보에 각별한 주의를 기울여야 하고, 조합원의 동의를 얻어 시행단계에서 명정된 유일한 이주비담보의 확보 시에 조합원의 분담금까지 피담보채무에 포함할 필요가 있다.