도로, 공원 등 기반시설의 설치 의무는 국가 또는 지방자치단체가 부담한다. 다만 모든 개발사업에 대한 일반재정 지원에 대한 이의제기와 원인자 부담 또는 수익자 부담의 원칙으로 사업자에게 기반 시설의 설치비용의 일부를 부담토록 하고 있다.

최근 사업승인의 조건으로 사업자에게 과도한 기부채납을 요구해 사업승인이 지연되거나 사업자의 초기 부담이 크게 증가하고 있다. 2007년 일부 지역에선 기반시설 부담 비용이 분양가의 20 - 30%를 차지한 경우도 있어 심각한 문제이다.

이러한 과도한 기부채납 요구는 우선 과도한 재량의 부과와 관련 법령의 미비에서 발생한다. 즉, 사업계획의 승인과 관련해 사업자에게 승인의 조건으로 요구할 수 있는 기부채납 요청 행위에 부여된 재량의 범위가 지나치게 과도하고 적절한 기부채납 요청행위를 유도할 수 있는 법령이 규정이 미흡하다.

다음으로 현실적인 문제점으로 지방 자치단체차원에서 확보할 수 있는 기반시설 설치 재원이 절대적으로 부족하다는 현실이다. 실제로 지방자치단체가 기반시설의 설치에 필요한 적절한 비용을 광역자치단체를 통해 요청하지만 실제로 예산이 배정돼 기초자치단체에 배분되는 비율은 매우 적고, 지원 가능한 세원 또한 별로 없다.

사업적인 측면에서는 사업자 설치 기반시설 비용, 즉 기부채납 비용의 원가 인정 여부가 문제이다. 분양가상한제하에서 기부채납 비용을 원가로 인정하지 않을 경우 사업의 심각한 위축과 원가인정을 요구하는 행정소송의 제기는 크게 증가할 것이다. 현재 분양원가 산정의 기준이 되는 ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’ 등의 규정에 사업자 기반시설 설치 비용을 원가로 인정하는 명확한 규정이 없으며, 또한 분양가상승 차단을 위해 사업자의 기반시설 설치 비용을 원가로 인정하지 않을 개연성이 존재하고 있다.

마지막으로 무상양도와 관련 행정자치부가 운영 중인 ‘공유재산관리지침’에는 지방자치단체로 공공시설을 기부채납(무상귀속)하는 경우로 건폐율ㆍ용적율 상향 등을 통해 사업자에게 반대급부가 부여되는 경우 무상양도 대상에서 제외하도록 규정하고 있어 이로 인해 지자체와 사업자간의 분쟁의 발생이 증가하고 있다.

이상과 같은 문제점을 해결하기 위한 개선 방안으로 다음의 사항을 제안한다.

 

첫째, 사업 승인권자의 기부채납 요청행위 재량을 축소하는 제도적 개선이 필요하다. 구체적으로 승인권자가 사업자에게 당해 사업과 관련이 없는 시설의 설치 및 기부채납을 사업계획에 포함하도록 요구한 경우 승인권자의 기부채납 요구를 무효화하는 내용의 법규화 등이 필요하다.

 

둘째, ‘공공성 평가제’의 도입이다. 이는 중장기적 대안으로 사업계획 승인 시 승인권자가 사업자에게 요구하는 기부채납의 적정성을 평가할 수 있는 제도로 핵심은 기부채납 합리적 수준을 평가하는 것이다.

 

셋째, 무상귀속 부분의 원가 인정의 명확화이다. 분양가상한제 하에서 사업자 설치 기반시설의 무상귀속 부분은 분양원가로 명확하게 인정해야 하며, 이를 ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’에 명확히 해야 한다.

넷째, 무상양도는 사업자 손실의 범위에서 적절하게 결정돼야 한다. 사업자가 기부채납 및 국공유지 유상매입 등의 조건으로 ‘인센티브’등을 받은 경우에도 일률적으로 무상양도를 제한하는 것을 법의 취지에 반한다. 즉, 도시정비법에서 정하고 있는 무상양도의 취지에 부합하게 사업자의 손실범위를 적정하게 판단, 무상양도의 범위가 결정돼야 한다.