고위 공직자와 정치인들의 쌀소득보전직불금 부당수령 논란이 한창인 가운데 부재지주가 이번 사태의 원인이라는 분석이 나오고 있다. 이번 호에서는 토지보상에 있어서 부재지주에 대해 살펴본다.

부재지주는 말 그대로 토지 소유자가 토지소재지에 거주하지 않는 자를 말하며 토지보상법은 토지보상시 이들을 차별하고 있다.

토지보상법 시행령 제26조는 사업인정고시일부터(2008년 4월 18일부터 공익사업이 계획 또는 시행공고된 경우는 사업인정고시일 1년전부터) 당해 토지의 소재지와 동일 또는 연접한 시·구 또는 읍·면에 계속해서 주민등록을 하지 않거나 주민등록이 돼있다 하더라도 사실상 거주하지 않은 토지소유자를 부재지주로 정의하고 있다.

거주요건과 관련해 주민등록은 했지만 질병으로 인한 요양, 입영, 공무, 취학 등 부득이한 사유로 인해 거주하지 않는 경우에는 부재지주로 보지 않는다.

또 상속받은 날로부터 1년이 경과하지 않았거나 사업인정고시일 1년전부터 사실상 거주하고 있음을 입증하면 부재지주에 해당하지 않는다.
거주사실을 입증받기 위해서는 시장·군수·구청장 또는 읍·면·동장 또는 출장소장의 확인을 받거나 공공요금영수증 등 객관성있는 자료에 의해 입증할 수도 있다.

따라서 부재지주로 인정되지 않으려면 세대원 전원이 아닌 토지소유자만 당해지역 또는 연접지역으로 주민등록을 이전하고 사실상 거주해야 한다. 이밖에도 상속이나 질병 등 예외적 사유에 해당하는지 살펴볼 필요가 있다.

부재지주는 1억원이 넘는 보상금액은 채권으로 보상받아야 한다. 물론 본인이 원하는 경우에도 채권으로 보상 받을 수 있다.

채권보상은 한국토지공사, 대한주택공사, 한국관광공사, 한국산업단지공단, 지방공사 등이 시행자인 경우에 이뤄진다.

사업별로는 택지개발사업, 산업단지개발사업, 물류단지개발사업, 관광단지조성사업, 도시개발사업, 국민임대주택건설사업, 행정중심복합도시건설 사업 등일 경우에 채권보상을 받게 되고 도시정비법에 의한 정비사업은 포함되지 않는다.

또 토지거래허가구역이 속한 시·군 또는 자치구와 이에 연접한 시·군 또는 구에서 공공기관 등이 택지개발사업이나 산업단지개발사업을 하는 경우에도 1억원 이상의 보상금액은 채권으로 지급받는다.

한편 손실보상은 현금으로 지급하는 것이 원칙이지만 토지소유자가 원하는 경우 현금 또는 채권으로 보상받는 금액을 제외한 부분에 대해 공익사업 시행으로 조성된 토지로 보상받을 수도 있다. 보상자금이 인근지역의 토지수요로 이어져 지가상승을 초래하는 문제를 차단하기 위한 것이다.

 

토지로 보상받을 수 있는 사람은 「건축법」제49조제1항에 따른 대지의 분할제한 면적 이상의 토지를 사업행자에게 양도한 사람이며 이때 대토보상을 원하는 사람이 경합하는 경우 부재지주는 후순위로 보상받게 된다.

 

◆의무적 채권보상   가. 사업별 요건 (아래 각호에 해당해야만 채권보상 가능)    1.「택지개발촉진법」에 의한 택지개발사업    2.「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 의한 산업단지개발사업    3.「물류시설의 개발 및 운영에관한 법률」에 따른 물류단지개발사업    4.「관광진흥법」에 따른 물류단지 개발사업    5.「도시개발법」에 따른 도시개발사업    6.「국민임대주택건설 등에 관한특별조치법」에 따른 국민임대주택건설사업    7.「신행정수도 후속대책을위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별         법」에 따른 행정중심복합도시건설사업 ▶ 따라서 정비사업은 채권보상 불가   나. 사업시행자 요건 (아래 각호에 해당해야만 채권보상 가능)    1.「한국토지공사법」에 따른 한국토지공사    2.「대한주택공사법」에 따른 대한주택공사    3.「한국관광공사법」에 따른 한국관광공사    4.「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 한국산업단지공단    5.「지방공기업법」제49조에 따른 지방공사