사람들은 통상 자신들이 살고 있는 아파트나 단독주택, 백화점 등 건축물을 접하면 그 건축물의 면적이 얼마나 될 것인가를 추측하게 된다. 건축물 전체의 면적과 그 내부에 구획된 면적은 그 건축물의 쓰임새와 가치를 정하는 중요한 요소이고, 전세로 집을 구하거나 새로운 사무실을 얻으려 할 때 가격을 평가하게 되는 기준도 바로 그 면적이다.

국가에서 건축물에 대한 공적장부를 편성할 때에도 당연히 이러한 관점에서 건축물의 면적이 기록될 것으로 생각되지만, 건축법이나 주택법 등 건축물의 면적을 계산하도록 정하고 있는 법률들은 우리의 생각과 약간 다른 관점을 취하고 있다. 우선 건축물의 바닥면적을 계산하기 위한 건축법의 규정(건축법 시행령 제119조)은 건축물의 실질적인 면적을 모두 반영하기 위한 것이 아니라 용적률을 정하기 위한 면적계산법을 사용한다.

정해진 용적률안에서 더 많은 공간을 확보하고 싶은 시장의 욕구는 건축물의 실질면적 중에서 용적률에서 제외될 수 있는 면적들을 다수 등장 시켰는데, 예컨대 다락방, 기계실, 발코니 등이 건축물의 바닥면적에서 제외된다. 이렇게 제외되는 면적들은 건축물대장상 건축물의 연면적에 표시되지 않고, 이를 이어받은 등기부에도 나타나지 않는다. 100평의 실질면적을 가진 건축물이 공적 장부에는 80평 정도로 표시돼 있어도 누구도 그 사정을 알기 어렵다.

한걸음 더 나아가 주택법에 의해 사업승인을 받는 아파트는 바닥면적을 계산함에 있어 이른바 '안목치수법'을 사용한다. '안목치수법'이란 외벽의 안쪽 경계선을 바닥면적의 경계선으로 삼아 면적을 계산하는 방식을 말하는데, 건축법에 의해 건축되는 건축물이 외벽의 중심선을 기준으로 하는 것에 비해 바닥면적이 좁게 표시된다.

 

외벽을 제외한 면적만을 표시하는 것이므로 당연히 일반 건축물과 동일한 구조여도 더 작은 바닥면적이 되고 용적률을 계산할 때 유리해진다. 주택법에 의해 이렇게 측정된 ‘주거전용면적’은 다시 건축물대장에 표시돼 등기부로 이어진다. 건축법에 의해 표시되는 바닥면적도 실질면적보다 좁지만, 주택법에 의해 표시되는 바닥면적은 건축법의 그것보다도 더 좁아진다.

이렇게 건축법에 의해 건축되는 건축물의 바닥면적 표시법과 아파트의 바닥면적 표시법이 달라져도 건축물대장을 관리하는 정부나 등기부를 관장하는 대법원은 그 사정을 알지 못한다. 그러는 중에 건축법에 의해 건축되기도 하고, 주택법에 의해 건설되기도 하는 주상복합이라는 수륙겸용 건축물이 나타나면 그 바닥면적을 계산하는 방법도 매우 자의적이고 형평에 맞지 않는 결과로 나타난다.

건축물은 우선 소유권의 범위를 정하기 위한 면적계산이 선행해야 하고, 그에 이어 용적률을 정하기 위한 면적계산, 국민주택 등 주택공급의 기준을 정하기 위한 면적계산이 병행돼야 한다. 이들은 각각의 목적에 따라 별도의 기능을 하는 것이므로 동일하게 정해질 필요는 없지만, 최소한 이들이 서로 모순되거나 또는 다른 면적을 자의적으로 변형시키는 것은 막아야 한다.

이들은 건설법의 일반법들이 작동되기 위한 법적 인프라에 해당하며, 이들이 정확하게 정리되지 않은 상황에서는 재건축, 재개발에서 종전재산을 평등하게 감정평가하기도 어렵고, 소형평형 의무비율을 관철하기도 어렵다. 건축법, 주택법, 민법의 상호관계를 체계적으로 정리하기 위한 정부의 노력이 절실한 상황이다.