정부는 2007년 1월 1일 이후 양도분부터 모든 토지ㆍ건물의 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의해 신고하도록 하고 있다. 그러나 분실등으로 인해 실지취득가액 자료가 없는 경우 적용할 수 있는 대체적인 방법에 대해 알아보자.

 강남에 사는 김씨는 10년 전에 45평 아파트 취득했다. 취득 당시 이 아파트는 1세대 1주택이며 고가주택에도 해당하지 아니하므로 양도소득세가 과세되지 아니할 것으로 예상해 매매계약서 및 기타 취득경비에 대한 증빙을 받고 관리하는데 별로 신경쓰지 않았다. 그런데 얼마전 이 아파트를 양도했더니 고가주택에 해당하므로 취득당시 실지취득가액 및 취득경비에 대한 증빙을 구비해 오라고 하는 것이었다. 10년이 지난 이제와서 증빙을 찾아보니 실지취득가액을 증명할 만한 자료를 구비할 수 가 없었다.

 과거의 세법에 의하면, 부동산에 대한 양도소득세의 산출은 세법에 정한 경우를 제외하고는 원칙적으로 국세청에서 정한 기준시가를 적용했다. 그래서 부동산을 자주 거래하지 않는 일반인들의 경우 부동산 거래시 실지거래가액의 증빙을 구비하고 보관하는데 소홀한 경우가 많았다.

 

그러나, 2007년 1월 1일 이후 양도 분부터 부동산 거래시 이중계약서 등으로 말미암아 제대로 실지거래가액을 포착할 수 없다는 문제로 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의해 산정하도로 개정했다. 강남에 사는 김씨의 경우 모두 취득당시 실거래가액 신고대상이 아니었으나 부동산 가격이 올라 본인의 의사와 상관없이 실거래가액 신고대상이 돼버린 경우이다.

 세법에서는 이러한 경우에 적용할 수 있도록 대체적인 방법을 규정하고 있는데, 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의해야 하는 경우로 매매계약서등 기타증빙에 의해 실지취득가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가격, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용한 가액을 취득가액으로 할 수 있다.

매매사례가격이란 취득일 전후 3개월 이내에 해당 주택과 동일하거나 유사성 있는 자산이 거래된 사례가 있는 경우 그 가액, 감정가액은 취득일 전후 3개월 이내에 2곳 이상의 감정평가법인의 감정가액이 있는 경우 그 평균액을 말한다.

실무상으로는 매매사례가격의 입증이 쉽지 않고 감정가액이 없는 경우가 많아 환산가액을 많이 적용하는데 이는 해당 부동산의 양도당시 기준시가대비 취득당시 기준시가의 비율을 실지양도가액에 적용해 취득가액을 추정하는 방법이다. 이러한 환산가액방법은 기준시가의 상승률만큼만 실지거래가액도 상승한 것으로 간주하므로 실지거래가액상승에 비해 기준시가 상승률이 미미한 경우, 새로운 기준시가가 고시되기 직전에 양도하는 경우 유리한 경우가 많다.

 그러나, 환산방법은 앞선 매매사례가격, 감정가액의 적용이 곤란할 경우 순차적으로 적용되는 방법일 뿐이며 점차 국세청 전산망의 발전으로 각종 부동산의 시세 및 매매사례의 관리가 강화되고 있으므로 이러한 대체적인 방법 적용시 신중을 기할 필요가 있다.

한편, 2000년 1월 1일 이후 실거래가액 적용대상인 고가주택을 취득한 경우라면 당시 양도자가 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서상의 양도가액을 취득자의 실지취득가액으로 간주하도록 규정하고 있으므로 이 경우에는 대체적인 취득가액을 적용할 여지가 없다.