주택재개발사업에서 공동주택 분양대상자격 범위에 대한 문제(서울시 도시정비조례 제24조제1항, 주택재개발사업의 공동주택 분양대상자격에 대한 해석)
□ 서울시 도시재개발사업조례상 주택재개발사업에서의 공동주택 분양대상자
‘주택재개발사업의 공동주택 분양대상자’는「구 도시재개발사업조례」(1997.1.15 조례 제3372호)를 개정, 제27조제1항제3호에서 다음과 같이 규정한 바 있다.
공동주택의 분양대상자는 도시재개발법 제33조제2항의 규정에 의한 분양신청자 중 관리처분 계획기준일 현재 종전의 건축물 중 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함)을 소유한 자에 해당하는 자이어야 한다. 다만, 그 주택이 아래에 해당하면 분양대상자에서 제외하도록 규정하고 있다.
-건축법 제2조제1호 규정에 의한 하나의 대지범위에 속하는 토지가 수필지이거나 그 대지 범위 안에 수개의 건축물이 있는 경우로서 구역지정고시일(당해 토지 등에 대하여 도시재개발법 제4조제3항제2호 내용을 최초로 결정고시한 날을 말함) 후에 그 토지의 일부를 취득(수 필지 중 1필지 이상을 필지 단위로 취득하였거나 필지의 일부를 공유지분으로 취득한 것을 모두 포함)하였거나, 그 건축물의 일부를 취득(수동의 건축물 중 1동 이상을 취득 하였거나 1동의 건축물 일부를 공유지분으로 취득한 것을 모두 포함)한 경우
- 하나의 건축물이 하나의 대지범위에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 구역지정고시일 후에 그 건축물과 토지를 분리하여 취득하거나, 그 건축물 또는 토지의 일부를 취득한 경우
- 신발생무허가 건축물의 경우
위에서의 관리처분계획 기준일, 신발생무허가건축물의 의미는 도시재개발사업조례 제2조에서 규정하고 있다.
□ 도시정비조례상 주택재개발사업의 공동주택 분양대상자
「구 도시재개발사업조례」(1997.1.15 조례 제3372호) 에서 규정하였던 주택재개발사업의 공동주택 분양대상자는 도시정비조례 제24조제1항제1호에서 관리처분계획기준일 현재 종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자에 해당하는 토지등소유자로 개정하여 현재까지 이 조문을 사용하고 있다.
이는 기존의 도시재개발사업조례에서 대상자를 주택으로 한정, 그 주택의 부속토지가 공유지분 등의 소유형태이든지 신발생무허가건축물의 경우에는 대상자에서 제외하였다. 그러나 제정된 도시정비조례 제24조에서는 기존무허가건축물을 추가로 포함하였으며, 사실상 주거용으로 허가받은 건축물의 실질적인 용도에 의해 구별하고 있다.
위 조례 제24조제1항제1호는 주택재개발사업에서 관리처분일 현재 종전의 건축물 중 주택을 소유한 자를 공동주택의 분양대상자로 인정하는 것이 원칙인바, 이는 2003.12.30 조례 제정이유에서도 알 수 있다. 그 이유는 정비사업 중에서도 특히 주택재개발사업의 목적이 노후․불량 주택을 정비하여 주거환경을 개선하기 위한 것이기 때문이다.
다만 그 주택이 기존무허가건축물이거나, 주택이 아닌 허가건축물이라도 공부상 사실상 주거용으로 사용되는 경우도 예외는 분양대상자로 하고 있다. 예를 들어, 허가건축물인 근린생활시설이라도 주거용으로 사용하는 경우이다. 이런 논의의 필요성은 근린생활시설이나 오피스의 경우, 사실상 주거용으로 사용하고 있다면 관리처분에서 공동주택을 분양받을 자격여부와 직결되기 때문이다.
또한, 기존무허가건축물, 신발생무허가건축물의 개념도 기존의 도시재개발사업조례보다 그 범위가 확장되었음에 유의해야 한다. ‘및, 또는’ 등의 자구에 너무 얽매이지 않고 괄호 밖의 원칙규정과 괄호안의 예외규정을 조화롭게 해석하고, 사실상의 현황을 존중하여 폭넓게 인정하려는 취지로 이해하여야 할 것이다.
주택재개발사업에서의 공동주택을 분양받을 수 있는 대상은 필자의 해석에 의하면 아래와 같다.
※ 주택재개발사업에서의 공동주택 분양대상자에 해당하는 사례
1) 기존무허가건축물 중 주택(사실상 주거용으로 사용하는 경우를 포함)
2) 원칙적으로 건축물 중 주택이면 무조건 해당되며, 따라서 허가건축물이 공부상 용도가 주택일 경우, 제한이 없다.
3) 질의에서와 기존무허가 건축물이 사실상 주택의 용도로 사용하는 경우 분양대상에 포함되며, 허가받은 건축물 중 근린생활시설 등의 경우에도 사실상 주거용으로 사용하면 당연히 공동주택의 분양대상에 포함되는 것으로 해석해야 할 것이다.
여기에서의 기존무허가건축물은 도시정비조례 제2조제1호인 기존무허가건축물이며, 신발생무허가건축물은 애당초 논의의 대상이 되지 않는다.
기존무허가건축물은 1)1981.12.31 현재 무허가건축물대장에 등재된 무허가건축물, 2)1981년 제2차 촬영한 항공사진에 나타나 있는 무허가건축물, 3)재산세 납부대장 등 공부상 1981.12.31 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물, 4)1982.4.8 이전에 사실상 건축된 연면적 85㎡ 이하의 주거용 건축물로서 1982년 제1차 촬영한 항공사진에 나타나 있거나 재산세 납부대장 등 공부상 1982.4.8 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물, 5)「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 부칙 제5조의 규정에 의한 무허가건축물(사용승인·준공인가 등을 받지 못한 건축물을 포함) 중 조합정관에서 정한 건축물이다.
그 외에도, 문제가 되는 것은 주택용도 아닌 허가건축물이 사실상 주거용으로 사용할 때이다.
서울시는 사실상 주거용으로 사용되는 건축물에 대해서 “주택의 단위세대가 항구적으로 주거생활이 가능하도록 부엌, 화장실, 침실 등을 갖추고 실제로 거주하고 있는 주거용 건축물로서 건축법령 등에 위법하지 않은 범위 내에서 관리처분 계획인가권자인 관할 구청장이 당해 건축물의 재산세·수도·전기세 등 과세 및 당해 건축물 소유자의 주택소유 여부 등을 종합적으로 검토하여 사실상 주거용 건축물 인정여부를 판단하여야 할 사항”으로 제한적으로 해석하고 있다.
그러나 조례를 유권해석으로 그 범위를 조정하려는 태도는 올바른 태도라 할 수 없다. 오히려 사실상 주거용으로 사용된 상당한 기간 등의 요건을 통하여 판단하는 것이 입법취지에 적확한 것이므로 그 구성요건이 명확하게 규정하는 것이 분쟁을 없애는 지름길이다. 그러므로 해석상으로는 분양대상자격이 가능하나, 관리처분계획 인가 시 사실상 주거용으로의 사용은 최소한 상당한 기간 동안이라는 부분을 입증하여야 할 것이다.
<질의 1>
서울시 도시정비조례 제24조제1항제1호(재개발사업의 분양대상)에 대한 질의
Q. "종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자“에서 "기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물"문구 중 접속부사 "및"의 의미가 and(그리고)의 개념인지, or(또는)의 개념인지?
"및"을 "또는"으로 해석하면 사실상 주거로 사용하지 않아도 기존무허가 건축물은 분양대상이 되고, 허가건축물(특히 요즘 신축하는 건축물)은 분양대상에 포함시키지 않는다면 이 또한 형평성에 어긋나는 해석이라고 생각됨.
A. 조례 제24조제1항제1호의 규정에서 정하고 있는 “사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물”이라 함은 건축물관리대장에 등재된 건축물의 용도는 주택이 아니나 “단위 세대가 항구적으로 주거생활이 가능하도록 부엌, 화장실, 침실 등을 갖추고 실제로 거주하고 있는 건축물”을 말하며, 이에 대한 구체적인 사항에 대하여는 관리처분계획인가권자인 관할 구청장이 객관적으로 입증할 수 있는 근거자료를 기초로 사실 관계를 면밀히 파악하여 판단할 사항임.
＊이는 and가 아닌 or의 개념으로 해석해야 한다. 왜냐하면 기존무허가건축물과 뒤의 사실상 주거용으로 사용하는 건축물(이는 허가받은 건축물이다. 왜냐하면 무허가일 경우에는 신발생무허가건축물에 해당하여 논의의 대상조차 되지 않기 때문이다)은 양립하는 개념이 아니기 때문이다.
<질의2>
도시정비조례 제24조에 대해서
Q. 주택재개발사업의 분양대상 등에서 “종전의 건축물중 주택(기존무허가건축물 및 사실상주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자”라고 되어 있는데 건축물대장상에는 용도가 근린생활시설인데 사실상은 주택으로 개조해서 사용되고 있다면 이 경우 공동주택의 분양대상자에 해당되는지, 즉 아파트 입주권이 나오는지?
A. 근린생활시설로 건축허가 받아 준공 이후 주택으로 개조하여 사용한 경우 주택재개발사업시행 시 분양대상이 되는지 여부에 대하여, 불법으로 용도변경하여 사용한 경우에는 위법건축물로써 사실상 주거용 건축물의 소유자로 인정할 수 없음.
※기타 자세한 사항은 주관부서에 문의하기 바람(서울시 조례규칙 정비제안 관리자- 2006,8.28).
※ 서울시 도시재개발사업조례(1997.1.15 조례 제3372호 전문개정)
제27조(주택재개발사업의 분양대상) ① 대지 및 건축시설 중 공동주택의 분양대상자는 법 제33조제2항의 규정에 의한 분양신청자 중 관리처분 계획기준일 현재 다음 각 호의 1에 해당하는 자이어야 한다.
1. 분양신청자가 소유하고 있는 종전의 토지 및 건축물의 총 가액(영 제40조제1항 규정에 의한 가격을 말하며, 이하 "종전가액") 중 다음 각 목에 해당하는 가액을 제외한 가액(이하 "권리가액")이 당해 사업시행구역의 분양예정대지 및 건축시설 중 분양용 최소규모 공동주택 1세대의 추산액(제26조제4호 규정에 의한 지분대지 가격을 포함한 공동주택가격) 이상인 자. 이 경우 점유연고권이 인정되어 당해 점유자에게 불하되었거나 불하예정인 국공유지 면적에 해당하는 가격은 권리가액에 포함한다.
가. 건축법 제2조제1호 규정에 의한 하나의 대지범위에 속하는 토지가 수필지이거나 그 대지 범위 안에 수개의 건축물이 있는 경우로서 구역지정고시일(당해 토지 등에 대하여 법 제4조제3항제2호 내용을 최초로 결정고시한 날을 말한다. 이하 같다) 후에 그 토지의 일부를 취득(수 필지 중 1필지 이상을 필지단위로 취득하였거나 필지의 일부를 공유지분으로 취득한 것을 모두 포함한다)하였거나, 그 건축물의 일부를 취득(수동의 건축물중 1동 이상을 취득 하였거나 1동의 건축물 일부를 공유지분으로 취득한 것을 모두 포함)한 경우 그 해당 가액
나. 하나의 건축물이 하나의 대지범위에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 구역지정고시일 후에 그 건축물과 토지를 분리하여 취득하거나, 그 건축물 또는 토지의 일부를 취득한 경우 그 해당가액
다. 지적법 제2조제3호 규정에 의한 1필지의 토지를 구역지정고시일 후에 분할취득 또는 공유지분으로 취득한 경우 그 해당가액
라. 신발생무허가 건축물의 경우 그 해당가액
2. 생략
3. 종전의 건축물 중 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함)을 소유한 자. 다만, 그 주택이 제1호 가목, 나목 또는 라목에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
※ 서울시 도시정비조례(2003.12.30 조례 제4167호 제정)
제24조(주택재개발사업의 분양대상 등) ①도시정비법 시행령 제52조제1항제3호의 규정에 의하여 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분 계획기준일 현재 다음 각 호의 1에 해당하는 토지등소유자로 한다.
1. 종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자
2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 서울시 건축조례 제25조제1호의 규모 이상인 자. 다만, 이 조례 시행일 전에 분할된 1필지의 토지로서 그 면적이 30㎡ 이상인 토지(지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 토지를 제외)의 소유자는 법 제28조 규정에 의한 사업시행인가고시일 이후부터 법 제52조제3항의 규정에 의한 공사완료고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원(세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하여 분양대상자로 한다.
3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자
4. 사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 의하여 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호 내지 제3호의 규정은 적용하지 아니할 수 있다.
※ 건축법[일부개정 2007.10.17 법률 제8662호]
제2조(정의) ①이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.<개정 2007.10.17>
1. 생략
2. "건축물"이라 함은 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 부수되는 시설물, 지하 또는 고가의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고 기타 대통령령이 정하는 것을 말한다.
