조세특례 대상 2주택자 올 연말까지 반드시 매각해야 하는지

정영학 회계사

삼성동 아이파크, 도곡동 타워팰리스, 대치동 센트레빌, 잠실 롯데캐슬골드, 잠실 갤러리아팰리스 등은 양도세 특례 혜택을 받을 수 있는 기간에 분양된 아파트들이다. 외환위기 이후 건설경기 활성화를 위해 도입했던 ‘신축주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례제도’에 해당하기 때문이다.

현재 감면대상 신축주택을 소유한 자가 소유하고 있는 다른 주택(이하 일반주택)을 양도하는 경우 감면대상 신축주택은 소유한 것으로 보지 않고 1세대 1주택 비과세 여부를 판단한다. 즉, 일반주택 1채를 소유하다 양도하는 것으로 보아 비과세요건을 충족하면 1세대 1주택 비과세 규정이 적용된다. 감면대상 신축주택은 소유한 것으로 보지 않기 때문이다.

감면대상 신축주택 1채, 일반주택 1채를 소유하다 2008.1.1. 이후 일반주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 없다. 시세 차익에 따라 9~36%의 양도세를 내야 하는 것이다. 다만 2007년부터 2주택자에 대한 양도세는 50%로 중과되지만 이 경우 중과제도는 적용되지 않는다. 그러나 신축주택을 양도하는 경우 5년간 발생한 양도소득 100% 감면은 현행대로 유지한다.

결과적으로 주택의 양도시점에 따라 양도세는 크게 차이가 나게 되는데 어떻게 해야 세금을 줄일 수 있을까?

우선 일반주택을 먼저 팔 경우를 살펴보자.

이주택씨는 2001년 5월에 강남의 궁전아파트를 분양받았다. 아파트가 공사 중이던 2002년 1월 대신아파트를 매입해서 살다가 2004년 4월에 공사가 완료되어 입주하면서 대신아파트를 전세 놓았다. 궁전아파트가 양도세 과세 특례주택이어서 대신아파트의 매도시기를 느긋하게 생각하고 있었지만 이제는 사정이 다르다. 올연말까지 팔면 양도세 감면혜택이 주어지지만 2008년 이후에는 그렇지 않기 때문이다.

이주택씨가 2007년까지 대신아파트를 매도한다고 하자. 대신아파트를 3억9천만원에 취득해서 5억6천만원에 매도하고 3년 보유 2년 거주의 비과세 요건을 갖췄다면 세금은 한 푼도 나오지 않는다. 매도가액이 6억 미만으로 고가주택이 아니기 때문이다. 하지만 2008년 이후에 같은 가격으로 판다고 가정하면 양도세는 무려 4천2백만원이 나온다.

만약 이주택씨가 보유한 일반주택이 6억을 초과하는 고가주택이었다면 당장 판다고 하더라도 양도세는 나온다. 양도차익중 6억원 초과 부분에 대해서는 일정 비율로 과세가 되기 때문이다. 그러나 이 경우에도 일몰기한 이후 매도하게 되면 세금차이는 2배 이상 날 수 있다. 취득가액이 6억5천, 양도가액이 10억 5천만원이라면 기존주택을 2007년에 파는 경우 양도세는 3천9백만원이지만 2008년 이후 팔게 되면 1억 8백만원을 내야한다.

결론은 양도세 특례 외 다른 주택을 먼저 매각한다면 가급적 2007년 말까지 처분해야 세금을 줄일 수 있다.

신축주택을 먼저 팔 경우는 어떠할까.

내년 이후라도 양도세 특례 대상인 궁전아파트를 먼저 양도하면 양도세는 면제된다. 그러므로 올해말까지 주택을 매각하지 못한다면 내년부터는 반드시 특례주택을 먼저 매각하는 것이 유리하다. 신축주택을 양도하는 경우 5년간 발생한 양도소득 100% 감면은 현행대로 유지되므로 특례주택을 먼저 매각하여 양도소득세를 감면받고, 일반주택을 1세대1주택인 상태로 매각을 하면 되는 것이다. 다만, 특례주택매각시 원래 양도세 산출에 따라 계산된 양도세의 20%는 농어촌특별세로 납부해야 한다.