세운재정비 촉진지구와 촉진계획

서울시 강․남북 지역균형개발과 낙후된 지역의 환경개선을 위해 추진된 뉴타운 사업이 법제화되어 2006년 7월 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」이 시행되었다. 서울시는 2006년 10월 26일 위 특별법에 의해 종로3, 4가 세운상가에서 퇴계로까지 438,559㎡를 중심지형 재정비촉진지구로 고시하고(그림 2) 촉진계획을 수립을 위한 용역을 발주하였다. 촉진지구는 1만평 내외의 8개 사업구역으로 구성되고 청계천 이북 2개 구역은 종로구이며, 청계천 남쪽 6개 구역은 중구에 위치한다. 특히 종로구의 세운상가 4구역 33,258㎡는 재정비촉진지구로 지정되기 이전에 도시환경정비사업으로 추진되어, 2004년 국제지명현상설계를 거쳐 10만평 규모의 개발계획이 진행되고 있었다. 서울시에서는 2007년 6월 8개 사업구역 1개(세운상가 4구역)구역에 대하여 세운재정비촉진계획을 수립하여 공람공고를 실시하였다. 이 계획은 종전의 도심부 90m 높이제한을 고수한 채 사업계획을 수립하였으며, 나머지 7개 세운재정비촉진계획 (2007.6.20 공람) 구역은 예시 형식으로 발표하였다.
그러나 2006년까지 세운재정비촉진지구에서 시행된 도시환경정비사업(종전 도심재개발사업) 추진실적을 도심지역의 다른 구역과 비교하면, 세운구역을 포함한 중구의 도심재개발사업지구 총186개중 94개인 51%가 시행되었으나, 세운구역에 지정된 도심재개발사업 38개 지구는 중 2개 지구만 추진된 것을 감안하면 세운상가구역은 개발여건이 매우 불리하다는 것을 알 수 있다.

따라서 종전의 개발여건보다 완화된 개발계획을 마련하지 않으면 사업추진이 불가능하며 특별법의 취지에 맞는 재정비촉진지구의 지정목적을 달성할 수 없다. 금번의 세운재정비촉진계획을 기존의 도시환경정비사업 기본계획과 비교하면, 촉진계획은 사업이 완료될 경우 도심정비가 효과적이라는 장점을 제외하고 슈퍼블록에 따른 이해관계가 복잡하고 공공부담률과 세입자 대책 및 기반시설 설치비용 등의 부담이 증가하는 단점이 보다 많다.

특히 2006년 촉진지구로 지정된 이후에는 개발에 대한 기대로 토지 가격의 호가는 상승하였지만, 개발에 따른 이주 우려로 건축물의 임대기간이 완료되면 재임대가 힘들어져 상권 침체가 가속화되어 건물주들은 임대 수익 감소로 민원이 야기되고 있다. 세운재정비촉진지구의 건축물들은 1960년 이전에 건축된 건축물이 40%를 차지하고, 5구역은 20년을 초과한 건물이 전체의 84.7%를 차지하고 있어 건물노후도가 심각한 상태이다.
자료 : 서울시 도시환경정비기본계획(2004), 세운재정비촉진지구 MP회의 자료

「도시재정비 촉진을 위한 특별법」의 재정비촉진계획 수립지침(건설교통부 고시 제2006-230호) 제1장제3절 촉진계획의 지위와 성격에서 촉진계획은 촉진사업의 정비 체계와 토지이용 및 기반시설의 설치 등에 관한 구체화하는 법정계획이며, 촉진지구 내에서 다른 법률에 의해 수립된 계획에 우선하는 지위를 갖고 있으며, 촉진계획의 모든 사업은 촉진계획의 내용에 적합하게 추진하도록 규정하고 있다. 따라서 세운재정비촉진계획은 이 지구에 수립된 서울시 도심부발전계획이나, 도시환경정비기본계획에서 규제하고 있는 도심부의 일률적인 90m 높이제한과 50m 건물폭원제한에 구애받지 않고 사업의 촉진을 위한 사업계획을 수립할 수 있다. 그럼에도 불구하고 촉진계획의 수립과정에서 주민들과 자치구청의 의견이 반영되지 않고 기존의 높이규제는 유치한 채 촉진계획을 수립하고 있어 갈등이 해소되지 않고 있다.