2. 도시환경정비사업의 의의

1) 구 도시재개발법에서의 도심재개발사업

기존의 도시재개발법에서는 재개발구역안에서 토지의 합리적이고 효율적인 고도이용과 도시기능을 회복하기 위하여 이 법이 정하는 바에 의하여 시행하는 건축물 및 그 부지의 정비와 대지의 조성 및 공공시설의 정비에 관한 사업과 이에 부대되는 사업을 재개발사업이라고 정의하였다. 이 재개발사업을 다시 도심재개발사업, 주택재개발사업 및 공장재개발사업으로 구분하였다.

위 도심재개발사업을 ‘도심지 또는 부도심지와 간선도로변의 기능이 쇠퇴해진 시가지를 대상으로 그 기능을 회복 또는 전환하기 위하여 시행하는 재개발사업’이라고 규정하여, 현행 도시정비법에서의 도시환경정비사업을 의미한다. 특히, 주택재개발사업과 같이 ‘기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행’한다는 구성요건과는 그 성격을 달리하고 있다.

2) 도시정비법상의 도시환경정비사업

도시환경정비사업이란 상업지역․공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다(도시정비법 제2조제2호 라목). 「구 도시재개발법」에서의 도심재개발사업과 성격을 유사하여 ‘기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선’을 목적으로 하는 주택재개발사업과는 달리 구별하고 있다.

3. 도시환경정비구역의 지정

1) 지정요건

주택재개발사업의 지정요건인 정비기반시설의 열악한지 여부나 노후·불량건축물이 밀집 여부보다는 도심 또는 부도심의 도시기능의 회복 등이 주요 구성요건이므로 주택재개발보다는 그 요건이 상대적으로 정치(精緻)하지 못하다.

도시환경정비사업을 위한 정비계획은 다음 어느 하나에 해당하는 지역이면 수립할 수 있다(시행령 별표1 제4호 및 제5호).

- 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역(주택재개발사업과 동일)

- 건축물이 노후․불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역 안의 토지의 합리적 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역(주택재개발사업과 동일)

- 인구․산업 등이 과도하게 집중되어 있어 도시기능의 회복을 위하여 토지의 합리적인 이용이 요청되는 지역

- 당해 지역 안의 최저고도지구의 토지(정비기반시설용지를 제외)면적이 전체 토지면적의 50%를 초과하고, 그 최저고도에 미달하는 건축물이 당해 지역 안의 건축물의 바닥면적합계의 2/3 이상인 지역

- 공장의 매연․소음 등으로 인접지역에 보건위생상 위해를 초래할 우려가 있는 공업지역 또는 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 의한 도시형업종이나 공해발생정도가 낮은 업종으로 전환하고자 하는 공업지역

위에서의 지정요건 중, 무허가건축물의 수, 노후․불량건축물의 수, 호수밀도, 토지의 형상 또는 주민의 소득수준 등 정비계획 수립대상구역의 요건은 필요한 경우 상기 범위 안에서 시․도 도시정비조례로 따로 정할 수 있다. 그러나 서울시를 비롯한 각 시도에서는 주택재개발사업과는 달리, 도시환경정비사업의 구역지정요건을 별도로 규정하고 있지 않다.

서울시의 경우, 도시정비법 시행 이전인 1970년대 후반에 이미 도심재개발기본계획을 통하여 도심재개발구역을 지정한 바 있으며, 이렇게 구역지정된 상태에서 2003. 7. 1 도시정비법이 시행되자 부칙 제3조를 통하여 주택재개발사업과 함께 도시환경정비사업에 한해 이 법에 의한 구역지정의 상태를 그대로 인정받았다. 현재 진행 중인 서울시 도심부의 대부분 도시환경정비사업은 1970년대 후반기에 구역지정된 것이다.

이와 관련된 재산권침해에 대해서는 후술하기로 한다.

2) 지정절차

① 정비구역 지정의 입안을 위한 주민제안(서울시 도시정비조례)

위에서의 설명과 같이 도시정비법령에서는 도시환경정비사업의 구체적 구역지정 요건에 대한 규정이 없다. 다만, 도시환경정비사업에 대한 구역지정요건관련, 서울시 도시정비조례 제5조와 제6조가 있을 뿐이다. 그 중 제5조제7호는 도시환경정비구역에 대해서 정비구역지정에 관한 동의가 필요 없다는 내용이며, 제6조는 정비구역지정 제안에 대한 토지등소유자의 동의를 2/3 이상 요구하고 있다.

󰋫 도시환경정비구역 지정제안

서울시 도시정비조례 제5조, 제6조를 비교 정리해 보면 주거환경개선사업(공공기관이 시행자임)과 도시환경정비사업의 경우 정비구역 지정제안 제도에 해당하지 않는다는 것이며, 제6조의 경우 2007. 8월 규정 자체를 삭제하는 내용의 입법예고(부산도 이와 같음)중에 있다. 이는 도시환경정비사업의 정비구역지정 제안과 토지등소유자의 동의가 필요 없게 된다는 것이며 기존의 서울시 유권해석도 이와 다르지 않다.

이렇게 도시정비조례에서 제6조가 삭제된다면, 향후 도시정비법상 정비계획 및 정구역지정 입안권자인 구청장의 행정행위에 의해 정비계획 수립 및 구역지정 신청이 될 것이다. 이와 관련, 입안권자의 공정한 행정행위가 있어야 할 것이며 현재 행정청 임의로 요구하고 있는 도시환경정비사업의 토지등소유자 동의규정도 보완해야 할 것이다.

󰋫 도시환경정비구역 변경

이는 위에서의 설명에서와 같이 이미 10970년대 말 도시환경정비구역으로 지정된 상태이고 이 구역들은 도시정비법에 의해 의제인정을 받은 것으로 현재 도시환경정비구역변경으로 시행해 나가는 것과 무관치 않다. 그러면서도 서울시 4대문안의 도시환경정비구역변경의 방법으로 토지등소유자의 구역지정 제안 동의율인 2/3 이상을 요구하고 있는 실정이다.