2007.11.22「도시 및 주거환경정비법」개정에 따른 재건축·재개발사업의 변화
  
                                    목  차
1. 제16조제1항(주택재개발 및 도시환경정비조합설립 동의율 관련)
2. 제16조제2항 및 제3항(공동주택 재건축조합설립 동의율 관련)
3. 제26조제2항(주민대표회의 구성원 관련)
4. 제28조 및 제30조(사업시행인가, 사업시행계획서 작성 관련)
5. 제81조제1항 및 제86조(관련 자료의 공개와 보존 및 위반 시 형사처벌 관련)
6. 개정 법률의 효력발생시기(부칙 관련)

1. 법 제16조제1항(주택재개발 및 도시환경정비조합설립 동의율 관련)

△개정 전 : 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 토지등소유자의 4/5 이상의 동의를 얻어 정관 및 건설교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다.(이하 생략)

△ 개정 : 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 토지등소유자의 3/4 이상의 동의를 얻어 정관 및 건설교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다.(이하 생략)
 
  주택재개발?도시환경정비사업의 추진위원회가 조합설립인가를 받기 위한 동의율에는 재건축사업과는 달리 각 동별 동의율이나 주택단지안의 구분소유자 및 의결권의 개념이 존재하지 않음으로 전체적인 동의율(4/5→3/4)만을 낮춰, 재건축사업과 같이 동의율을 낮추는 효력과 같도록 하였다. 주택재건축사업과는 달리 주택재개발?도시환경정비사업의 경우 많은 도움이 될 것으로 보이나, 토지등소유자가 시행하는 도시환경정비사업에서는 다른 토지등소유자의 희생(예를 들어, 토지수용 등)이 막대할 것으로 보여 이에 대한 대책이 필요하다.
  또한, 주택재개발?도시환경정비구역이 「도시재정비촉진을 위한 특별법」에 의한 재정비촉진구역으로 되면, 추진위원회나 조합이 구성되기 전에도 이 법 제15조제1항의 규정에 의한 토지등소유자의 과반수 동의에 의한 공공시행자를 선정할 수 있어 상대적으로 불리한 점이 상당부분 해소될 것으로 전망된다.

2. 법 제16조제2항 및 제3항(공동주택 재건축조합설립 동의율 관련)

△개정 전 : 법 제16조(조합의 설립인가 등) ② 주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 ?집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률? 제47조제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 주택단지안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상의 동의와 주택단지안의 전체 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 동의를 얻어 정관 및 건설교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다.(이하 생략)
③ 제2항의 규정에 불구하고 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물 소유자의 4/5 이상 및 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다.

△개정 : 법 제16조(조합의 설립인가 등) ② 주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 ?집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률?의 규정에도 불구하고 주택단지 안의 공동주택의 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상의 동의(공동주택의 각 동별 세대수가 5 이하인 경우에는 제외한다)와 주택단지 안의 전체 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 동의로 가능하도록 하며, 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역 안의 토지 또는 건축물 소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다.

  5세대 이하인 공동주택(대표적인 예로, 소규모 연립주택 등)을 재건축하는 경우, 개정 전의 법률에서는 공동주택 재건축사업과 같이 토지등소유자 4/5 이상의 동의율이 필요했었다. 이번 개정을 통하여 연립주택 등을 대상으로 재건축조합을 설립하려면 5세대 이하 동(棟)의 경우, 각 동별 구분소유자 및 의결권의 동의를 받지 않아도 재건축할 수 있도록 새롭게 하였다.
  개정 전에는, 한 동(棟)이 5세대로 지어진 연립주택이 10개동으로 구성된 경우 이를 재건축하기 위한 동의율은, 각 동마다 4세대(5×2/3=3.33 사람은 소수점 이하로 표현할 수 없어 결과적으로 4명의 동의 필요)와 그들의 전유면적 비율(의결권) 2/3 이상의 동의가 필요하며, 동시에 전체 동(棟)인 50세대의 4/5인 40세대의 동의와 그들의 전유면적 비율을 요구하였다. 그러나 이제 5세대의 공동주택의 경우 위의 동의율을 받을 필요가 없다. 향후 소규모 세대의 연립주택을 재건축하는 경우, 노후? 불량과는 관계없이 일부 소유자에 의해 사업이 좌우되는 불합리한 점이 해소될 것이다.
  이렇게 공동주택 재건축동의율이 낮아짐에 따라 재건축조합설립인가를 받기가 용이하게 되었다. 그렇지만 다른 재개발?도시환경정비사업에 비해 재건축사업은 여러 가지 제약이 존속하고 있어 이 조항을 개정하였다고 하여 곧바로 활성화를 기대하기는 쉽지 않다. 리모델링과 재건축사업으로 혼란을 겪던 서초구·강남구 일부 주택단지들은 혜택을 받을 수 있을 것으로 기대된다. 그 외에도, 주택단지가 아닌 지역이 정비구역의 경우에도 토지 또는 건축물 소유자 수(4/5→3/4 이상)에 대한 동의율을 낮췄다.

3. 법 제26조제2항(주민대표회의 구성원 관련)
△개정 전 : ② 주민대표회의는 5인 이상 15인 이하로 구성한다.
△개정 : ② 주민대표회의는 5인 이상 25인 이하로 한다.

 「도시 및 주거환경정비법」에서의 주민대표회의의 역할을 사업시행자인 주택공사등이 건축물의 철거에 관한 사항, 주민이주에 관한 사항, 토지 및 건축물의 보상에 관한 사항, 정비사업비의 부담에 관한 사항, 관리처분계획 및 청산에 관한 사항(주거환경개선사업의 경우를 제외)등에 대하여 시행규정(정비조합의 조합정관과 같음)을 정하는 때에 의견을 제시할 수 있을 뿐이다. 특히 시공자선정에 대해서는 일체의 권한을 행사하지 못하고 시행자인 주택공사등이 행사함에 따라 불만의 소리가 끊이지 않았다.
  그러나 「도시재정비촉진을 위한 특별법」에서는 가장 쟁점이라 할 수 있는 시공자 선정을 주민대표회의가 경재입찰에 따라 행할 수 있게 하고 이에 따라 시공자를 수의계약이 가능하도록 규정하고 있다. 따라서 주민대표회의의 권한이 비대함에 따라 구성원을 늘리는 것도 중요하지만, 이보다 이들에 대한 공무원 의제규정을 두어 의무도 강조되어야 할 것으로 이에 대한 아쉬움이 남는다.

4. 법 제28조 및 제30조(사업시행인가, 사업시행계획서 작성 관련)

△개정(제28조제3항 신설) : 시장·군수는 제1항에 따른 사업시행인가(시장·군수가 사업시행계획서를 작성한 경우를 포함한다)를 하고자 하는 경우(인가받은 내용을 변경하는 경우를 포함한다) 정비구역으로부터 2백미터 이내에 교육시설이 설치되어 있는 때에는 해당 지방자치단체의 교육감 또는 교육장과 협의하여야 한다.

△개정 : 법 제30조(사업시행계획서의 작성) 사업시행자는 제4조제3항의 규정에 의하여 고시된 정비계획에 따라 다음 각 호의 사항을 포함하여 사업시행계획서를 작성하여야 한다. 다만, 도시환경정비사업(기존건축물에 주택이 포함되어 있는 사업을 제외한다)의 사업시행계획서를 작성하고자 하는 때에는 제3호 내지 제5호의 내용을 포함하지 아니할 수 있다.
1. 토지이용계획(건축물배치계획을 포함한다)
2. 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획
3. 임시수용시설을 포함한 주민이주대책
4. 세입자의 주거대책
5. 임대주택의 건설계획
6. 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획
7. 정비사업의 시행과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획
7의2. 교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획(정비구역으로부터 2백미터 이내에 교육시설이 설치되어 있는 경우에 한한다)
8. 시행규정(시장·군수 또는 주택공사등이 단독으로 시행하는 정비사업에 한한다)
9. 그 밖에 사업시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항

 같은 날 개정된 「도시 및 주거환경정비법」제4조(정비계획의 수립 및 정비구역의 지정)제1항에서는 10개의 정비계획 요건 중 제6호의2인 ‘정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획’을 추가하였다.
  반포 A아파트재건축사업의 시공에 따라 소음, 분진 등으로 학습권의 침해 등 여러 가지 소송과 분쟁이 끊이지 않자, 위 법 제4조제1항에서 정비사업을 위한 정비계획 요건 중 ‘정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획’을 수립하도록 하였다. 그리고 사업시행계획서의 작성과 사업시행인가를 받으려면 모든 사업시행자(단독시행자 또는 공동시행자 여부에 불문)는 정비구역으로부터 2백미터 이내에 교육시설이 설치되어 있으면 필히 사업시행계획서의 작성하고 해당 지방자치단체의 교육감 또는 교육장과 협의하도록 강제하였다.

5. 법 제81조제1항 및 제86조(관련 자료의 공개와 보존 및 위반 시 형사처벌 관련)

△개정 전 : ① 사업시행자는 정비사업 시행에 관하여 대통령령이 정하는 서류 및 관련 자료를 인터넷 등을 통하여 공개하여야 하며, 조합원 또는 토지등소유자의 공람요청이 있는 경우에는 이를 공람시켜 주어야 한다.

△개정 : ① 추진위원장 또는 사업시행자(조합의 경우 조합임원, 도시환경정비사업을 토지등소유자가 단독으로 시행하는 경우 그 대표자를 말한다)는 정비사업 시행에 관하여 다음 각  호의 서류 및 관련 자료를 조합원 또는 토지등소유자가 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하여야 하며, 조합원 또는 토지등소유자의 열람?등사 요청이 있는 경우 즉시 이에 응하여야 한다. 이 경우 등사에 필요한 비용은 실비의 범위 안에서 청구인의 부담으로 한다.
 1. 추진위원회 운영규정 및 정관등
 2. 설계자?시공자?철거업자 및 정비사업전문관리업자 등 용역업체의 선정계약서
 3. 추진위원회?주민총회?조합총회 및 조합의 이사회?대의원회의 의사록
 4. 사업시행계획서
 5. 관리처분계획서
 6. 당해 정비사업의 시행에 관한 공문서
 7. 회계감사보고서
 8. 그 밖에 정비사업 시행에 관하여 대통령령이 정하는 서류 및 관련 자료

△개정(제86조) : 다음 각 호의 1에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처한다.
1. 제15조제5항의 규정을 위반하여 추진위원회의 회계장부 및 관계서류를 조합에 인계하지 아니하는 추진위원회 임원
2. 제52조제1항의 규정에 의한 준공인가를 받지 아니하고 건축물 등을 사용한 자와 동조제5항의 규정에 의하여 시장·군수의 사용허가를 받지 아니하고 건축물을 사용하는 자
3. 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 이 법이 정한 업무를 수행하게 하거나 등록증을 대여한 정비사업전문관리업자
4. 제76조의 규정에 의한 회계감사를 받지 아니한 자
5. 제77조제3항의 규정에 의한 점검반의 현장조사를 거부·기피 또는 방해한 자
6. 제81조제1항의 규정을 위반하여 정비사업 시행과 관련한 자료를 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하지 아니하거나, 조합원 또는 토지등소유자의 열람?등사 요청에 응하지 아니하는 추진위원회의 위원장 또는 조합임원(도시환경정비사업을 토지등소유자가 단독으로 시행하는 경우 그 대표자)
7. 제81조제2항의 규정을 위반하여 속기록 등을 만들지 아니하거나 청산시까지 보관하지 아니한 추진위원회·조합 또는 정비사업전문관리업자의 임·직원

 기존의 조항에서는 막연히 사업시행자로 규정하면서 공개 및 열람의 대상을 대통령령으로 위임하였으나, 사업시행자를 ‘추진위원장 또는 사업시행자(조합의 경우 조합임원, 도시환경정비사업을 토지등소유자가 단독으로 시행하는 경우 그 대표자를 말한다)’로 구체적으로 적시하면서 법률에서 이를 구체화하였다. 또한, 정비사업 시행과 관련한 자료를 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하지 않거나, 조합원 또는 토지등소유자의 공람요청에 응하지 않는 추진위원회·조합 또는 정비사업전문관리업자의 임·직원에 대하여 1년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금을 받게 된다.
  「도시재정비촉진을 위한 특별법」에서는 벌칙조항이 없지만 촉진구역 내에서 위와 같은 행위에 해당하는 자는 「도시 및 주거환경정비법」제86조에 의해 처벌할 수 있게 된다.

6. 개정 법률의 효력발생시기(부칙 관련)

제1조(시행일) : 이 법은 공포한 날로부터 시행한다.
즉, 법 제16조제1항(주택재개발 및 도시환경정비조합설립 동의율 관련), 제16조제2항 및 제3항(공동주택 재건축조합설립 동의율 관련), 제26조제2항(주민대표회의 구성원 관련), 제28조(사업시행인가 관련)에 대해서는 2008.1.1부터 적용하게 될 것이다.
다만, 제30조제7호의2(교육환경 보호에 관한 사업시행계획 수립의 적용례)?제81조제1항(관련 자료의 공개와 보존 등)?제86조제6호(위반 시 형사처벌)의 개정규정은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다.

제2조(교육환경 보호에 관한 사업시행계획 수립의 적용례) : 법 제30조제7호의2의 개정규정은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행되며, 이 법 시행 이후 최초로 사업시행인가를 받는 분부터 적용하게 된다.