이 글은 서울 도심 초고층빌딩 건축의 필요 여부에 대한 논란의 가운데에서 성공적인 도심재생을 위해 초고층건축이 필요하다는 주장을 전개하고자 한다. 우선 낙후된 도심의 각종 지표들을 통해 현황을 알아보고, 1980년도 규제완화와 작은 정부로 민간의 활력을 불어넣었던 영국 대처리즘과 런던 도크랜드 개발 사례를 살펴보면서 물리적 규제완화는 창의적이고 경쟁력 있는 도시형성에 필수적이며, 서울의 물리적 규제정책인 도심부 일률적 높이규제가 시대에 뒤떨어지고, 다양성과 경쟁을 전제하는 도시경쟁력 제고에 장애요인이라는 것을 강조하고자 한다. 또한 2000년에 도심부 기본계획에서 높이규제를 설정한 당시의 서울시정개발연구원이  만든 이론적 배경 자료들의 근원적인 착오와 문제점을 지적하며 이를 토대로 만들어진 획일적 90m 높이규제와 50m 건물 폭원 제한의 부당성을 강조하고, 이러한 물리적인 규제 하에 수립된 서울시의 세운재정비촉진계획안과 높이의 다양성을 강조하며 제안된 중구청의 개발계획안을 비교하면서 서울 도심지역에 초고층 건축물의 건축이 필요하다는 주장을 제기한다. 결론에서는 서울이 경쟁력을 확보하여 지속가능한 세계도시(World City)로서 자리하기 위한 물리적 규제완화는 시대의 흐름이며 우리가 가진 초고층 건축에 대한 기술적인 역량에 비추어볼 때, 도심에서 초고층 복합건축물 건축이 가능한 촉진계획을 수립할 수 있도록 도심부 일률적 높이규제를 해제하여야 한다고 재차 주장하며 글을 마무리 하고자 한다.

△도심낙후와 세운재정비 촉진계획

1. 도심의 낙후

1960년대 서울의 범위는 강북지역과 경부선 철도를 따라 형성된 서남부지역을 의미하였으나, 1970년대부터 서울시가 남서울개발계획을 수립하여 4대문 안의 고등학교 등 공공시설을 강남지역으로 이전하고 대규모 아파트 단지를 건설하는 등 강남지역을 개발함에 따라 1980년대는 서울의 중산층이 급속하게 강남지역으로 이주하였다. 1990년 대는 서울 도심의 상주인구는 9만 천명에서 4만 9천명으로 거의 절반으로 감소하였으며, 1995년부터 5년간 사업체 종사자 수는 같은 기간 서울시 변화량 보다 감소 폭이 더 컸다.

1995년부터 강남지역의 업무공간의 연면적은 도심지역을 넘어서기 시작하여2006년 6월 기준으로 고용인원은 사업체 본사의 수에서 확고하게 우위를 점하고 있다. 이러한 수치들은 10년 동안 강북지역이 급격히 낙후되었음을 보여주고 있다.

한편으로 1990년대에는 도심의 물리적 환경을 개선하고 업무공간을 공급하기 위해 매년 5∼6건의 도심재개발사업이 인가되었으나, 2000년부터 도심부관리기본계획의 수립으로 도심지역에 90m의 높이제한과 용적률 강화, 그리고 도심부에도 용도용적제를 적용하는 등 규제가 강화되어 2001부터는 사실상 업무시설의 사업시행인가가 전혀 없게 되었다.