공익적 측면에서 본 도시재생사업

일반적으로 정비사업이 물리적인 측면 위주의 도시를 정비하는 것인 반면, 도시재생사업은 이외에도 산업구조 변화에 따라 쇠퇴한 도시에 새로운 기능을 부여하여 사회, 경제, 문화적으로 부흥시키는 등 광의적으로 도시를 정비하는 것이라 할 수 있다.

예를 들어, 「도시 및 주거환경정비법」은 협의의 도시재생사업이라면, 「도시 재정비 촉진을 위한 특별법」은 광의의 도시재생사업으로 분류할 수 있다.

따라서「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업과 「도시 재정비 촉진을 위한 특별법」에 의한 재정비촉진사업은 커다란 차이점이 있다. 위에서와 같이, 정비사업이 규모가 작고 물리적인 측면 위주의 사업이라면 도시재생사업은 생활권 단위인 광역적인 계획이 되어야 한다. 그러므로 도로․공원 등 도시 인프라 형성이 잘 되어야 함은 물론이고 사회, 경제, 문화적인 측면까지도 잘 고려하여 미래의 도시를 그려내야 한다. 그러나 현재의 「도시 재정비 촉진을 위한 특별법」은 이를 실현에는 여러 가지 면에서 부족한 면이 있다. 이를 해소하기 위하여 새로운 시행방법이 요구되는바, 현재 건교부의 도시재생 국책연구과제에 기대해볼 수 있을 것이다.

이러한 도시재정비사업은 7가지의 개별사업이 있다. 이를 공익적 측면에서 바라보면 다음과 같다.

‘도시계획시설사업’은 하나의 사업이라기보다는 국가가 국민을 위하여 설치, 관리하는 기본적인 공공시설사업으로서 100% 공익적 성격이다. ‘주거환경개선사업’은 개발사업 중 공익적 성격이 아주 강하여(도시계획시설사업보다는 상대적으로 약하지만), 사업시행자에게 국·공유지 무상양여, 각종 건축규제 완화, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법」상의 수용방식에 의한 사업시행을 할 수 있는 많은 특례를 주었으며, 사업시행자도 지자체 또는 주택공사, 지방공사등 공공기관으로 한정하고 있어 다른 정비사업과 구별하고 있다.

‘주택재개발사업’ ‘도시환경정비사업’ ‘시장정비사업’은 수용방식이 아닌 관리처분방식을 택하고 일부의 경우에서만 수용방식을 택하는 등 상대적으로 공익성이 약하다고 볼 수 있다. 이렇게 민간 위주의 개발방식이 주류를 이루어 왔고 그러다보니 사업성 제고를 위하여 용적률과 일반분양가를 최대한 높여 도시환경 저해, 부동산가격의 상승 등 많은 문제점이 노출된 바 있다.

이 정비사업 중에서 ‘주택재건축사업’은 관리처분방식으로 하면서 수용방식이 불가능하고 매도청구의 방법을 택하므로 공익성이 가장 낮다고 볼 수 있으며, ‘도시개발사업’은 수용방식과 환지방식으로 분리되어 공익성과 사익성이 공존하는 특이한 형태라 할 수 있다.

이렇게 사업이 유사하거나 동일한 법에서 다루어지면서도 공익성 정도가 약간의 차이가 있으며 이에 부합되게 공익과 사익이 역할 분담에 의해 적정한 조화를 이루고 있음을 알 수 있다.

예를 들면, 생활권 단위의 광역적 사업인 재정비촉진사업은 사업을 원활하게 촉진시키기 위하여 주택공사등이 지자체를 대행하여 총괄사업관리자 역할을 하거나, 사업이 부진한 구역은 총괄사업관리자가 우선하여 사업 시행하도록 하여 민간기업이 못하는 사업을 시행가능토록 하는 등 재정비촉진사업의 완결성을 높여주고 있다.

그러나 일부에서󰡒주택공사가 모든 정비사업을 독식하려 한다. 주공이 사업을 하면 싼값에 수용하고 주민들의 의사는 완전 무시하고 독단적으로 한다󰡓는 비판도 있는 것이 사실이다. 정비사업 중 공공기관이 시행하는 주택재개발․재건축, 도시환경정비사업의 지구 수는 전체 지구수의 1%도 안 되는 실정이며 주택공사가 사업시행자인 정비사업의 경우에도 주민의 소유권은 변함이 없고 관리처분 방식으로 하여 사업을 시행하고 있으므로 이는 사실과 다르다.

선진국 반열에 오르려고 하는 현 시점에서 모든 도시재생사업은 투명하고 올바르게 진행되어야 하며 공익과 사익이 조화를 이루는 가운데 모두에게 윈윈이 되어 상생의 길이 되는 방향으로 가는 길이야 말로 우리 후손에게 미래의 좋은 도시를 물려 줄 수 있을 것이다.

주택공사 광역재정비사업처장 민 진 규