지난 호에서 살펴본 바와 같이 양도소득세와 관련된 증빙서류를 꼼꼼히 챙겼다 하더라도 다음과 같은 부분들을 미처 고려치 못하면 예상하지 못한 불청객 세금을 또 다시 만나게 된다.
다음은 양도소득세 신고 시 주의해야할 몇 가지 사항들이다.
양도차익 없어도 양도소득세 자진신고해야
우선 아파트값이 떨어져 양도차익이 발생하지 않는다고 해 양도소득세를 자진신고하지 않은 경우가 있다.
그러나 양도차익이 없다고 양도소득세를 자진신고하지 않으면 취득 시 기준시가에 비해 양도 시 기준시가가 높으면 그것을 양도차익으로 보아 처분청은 양도소득세를 부과한다.
물론 추후에라도 거래계약서 등 실거래가격을 증명할 수 있는 증빙서류를 첨부해 양도차익이 없음을 입증하면 과세를 면할 수 있겠지만, 그러기 위해서는 시간적으로나 정신적으로 많은 스트레스를 받게 될 것이다.
양도소득세 비과세에 취득·양도시기 중요
양도소득세를 계산할 때는 취득시기와 양도시기가 중요한 요소다. 양도소득세 비과세 기준이 되는 보유기간을 따질 때 취득시기는 사실상 잔금청산일이며, 잔금청산일 전에 등기가 된 경우에는 등기접수일이 취득일이 된다.
그러나 새로 입주한 아파트의 경우 준공검사가 지연돼 등기가 지연된 때는 실제 입주한 날이 취득일이 된다. 또 매도자가 양도소득세 계산을 이유로 등기를 일부러 지연한 때는 공과금납부영수증, 주민등록등본, 이전한 집의 전화등록원부 등 실제로 그 집에 살았음을 입증하는 서류를 제시해야 한다.
철거 후 나대지 상태로 양도받을 시 주의
건물 신축을 위해 기존 건물을 철거한 후 나대지 상태로 양도한 경우도 주의해야 한다. 기존건물에 1세대 1주택 비과세 조건을 만족했다 하더라도 양도 시 나대지 상태로 처분하거나, 무주택자가 단독주택지를 분양받은 후 주택을 건설하지 않고 있다가 이를 처분하면 양도소득세가 부과되기 때문이다.
국가에 물납한 경우 소유권 이전 여부 판단
상속세를 현금으로 납부할 형편이 안 돼 부동산을 국가에 대신 물납한 경우에도 양도자산이 사실상 유상으로 소유권이 국가에 이전되는 것으로 본다. 따라서 양도소득세가 과세된다.
채권변제 못해 경매 처분된 부동산
또한 자기 부동산을 경락받은 경우에도 양도소득세가 발생할 수 있다. 자기 소유자산을 제 3자의 채무에 대한 담보로 제공했다가 경매 개시돼 당초 소유자가 자기 명의로 경락받은 경우는 양도에 해당되지 않으나, 자신의 채권변제를 못해 경매 처분된 부동산을 본인이 경락받은 경우에는 양도소득세가 부과된다.
이중 채권변제의 경우는 자신의 주택을 경매를 통해 매각해 채권을 변제하고, 새로운 주택을 경매를 통해 취득한 것으로 보기 때문이다.
지분분할에 따른 변동분에도 양도소득세 부과
이외에도 공동소유자산은 지분의 변동률만큼 양도소득세가 과세된다. 여러 사람이 공유 형태로 부동산을 소유하다가 필지별로 구분해 각자 지분의 몫만큼 분할하는 것은 양도에 해당하지 않는다. 그러나 지분분할에 따라 지분이 변동되는 경우 그 변동분만큼 양도소득세가 부과된다.
양도소득세는 만 가지를 생각해도 한 가지를 미처 생각하지 못한다면 정말 안타까운 문제들이 발생하곤 한다. 그러므로 중요한 거래에는 한번쯤은 꼭 세무전문가의 상담을 받기를 권한다.
